2015年8月3日 星期一

工廈投資 (1)

 
寫了數篇有關債券投資的文章, 這篇一下投資工廈。我個人的投資portfolio主要包括債券、股票、住宅(早年買落長線收租)、工廈四大類, 其中以債券及工廈所佔比例最大。以投資回報計算, 以工廈投資的回報最高。

目前住宅市場受於政府SSD DSD等辣招, 加上重重限制, 按揭收緊至6, 收租物業最高5, 限制3年內不能賣出, 否則須要繳付SSD, 另外手持一個物業以上購入第二個物業亦須繳付DSD, 78扣下已經沒有水位, 加上政府政策側重增加住房供應(包括私人、及公共戶屋 ), 從投資角度看, 以目前住宅的價錢(特別是細價樓)及回報率, 理論上已沒有合理的投資價值。目前不少老一輩的長輩們仍有意買入住宅長線收租, 主要基於他們的知識及資訊的局限, 缺乏其他更好投資渠道。要知道手持現金是有成本的, 在幾個全球最大經濟體都依靠量化寬鬆和瘋狂印銀紙的年代, 手持現金的成本或者說銀紙的貶值風險就特別高, 而缺乏理財知識和廣泛投資渠道的一般人, 就只能奉行買樓收租的傳統智慧對抗貶值風險

有不少人都有一個錯覺, 認為投資工廈的入場費極高, 無一千幾百萬都唔使諗, 其實主要因為普遍工廈單位的面積大, 而按揭成數最高僅四成, lump sum 動輒一千幾百萬, 其實這是一種錯覺, 只是大家沒有去留意, 其實即使是市區, 有很多工廈單細單位, 面積100-300, 呎價4500/呎左右, 總價45萬到100萬左右的選擇仍然很多, 適合長線收租, 回報4-5%基本上是可以保證, 且樓價目前仍低水, 升值空間大, 加上3年內賣出亦不用繳付SSD。相反, 目前市場住宅回報一般僅2-3%, 樓價再大幅上升空間已不多。所以目前已開始見到有部份住宅投資者換馬, 賣出部入出租物業轉而購入數層市區細碼工廈收租。
隋著建築成本不斷上升, 單計建築成本已與現時部份單層工廈的建築呎價相約, 加上政府政策側重增加住宅供應, 工廈未來的供應基本上不會再增加, 市場供不應求。現時確實是投資工廈的良好時機, 留意到近日市場交投已開始增加, 下半年應會開始見到工廈市場的明顯升幅。
下一篇會分析下選區因素、如何購入全層工廈分契拆售, 並分享下我目前進行中的工廈項目。

我的Facebook專頁將會有更多相關資訊: Starman 資本攻略 - 槓桿債券、工廈專業投資攻略

4 則留言:

  1. 同意,如早年於$1000-2000/呎買入的工廈,到今天真的麵粉貴過麵包價。

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  2. 文中提及 ssd 同 dsd 會唔會調轉咗呢?

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    1. 是的, 第二段對掉了, 已更正。謝謝﹗

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