2015年10月30日 星期五

項目進展 - 農莊項目 A meaningful project!

由Star Capital 參與投資及發展的農莊項目工程已即將完成。項目總面積約10萬尺,分契拆售60多個單元(獨立契),項目在工程完成前已售出超過一半,反應良好。每個單元設獨立水電分錶、排污系統、天然水及自來水供應,公眾設施包括公眾停車區、公眾儲物櫃,康樂設施包括戶外檯椅、活動煮食爐、燒烤爐等。

香港土地空間有限,近年樓價急升,住宅一屋難求,更遑論擁有屬於自己的私人休憩空間,接觸大自然。筆者自少已夢想擁有屬自己的農莊,如今眼見工程即將完成,有夢想成真的感覺。希望這個項目在經濟回報以外,能讓一起生活在香港的都市人都有機會擁有屬於自己假日農莊、後花園,在不用上班的時間嘗試過過種種菜,在戶外露營車內與家人享受親近大自然的悠閒感覺。

A meaningful project!



2015年10月27日 星期二

讀者信箱: 80後專業人士夫婦財務自由之路


Starman 兄你好,

我和太太是一對80後夫婦,剛剛三十而立,很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由,而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望,告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱,少點行差踏錯。

期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程,當中想必經歷一些重要決定的時刻,我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。

看過你另一篇博客文章,知道我和太太這些相對年輕的專業人士,大方向是以穩守突擊之法,提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津,還望高人賜教。

我雖然不討厭自己的工作,但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需,然後再做自己有興趣的事,以及多陪伴家人。人生苦短,時間不應該花在貢獻別人的盈利上。

家庭每月P&L
基本月薪 +$12萬(花紅就當用作交稅)
股息、債基派息 約 +$1萬
供樓 -$2.5萬
家庭開銷 -$2.5萬(有小朋友後預算增至 -$4.5萬,期望靠升職解決)
MPF -$1萬(公司規矩)
父母家用 -$1萬
月儲蓄 $6萬

家庭Balance Sheet
兩層樓,夫婦各一層,分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬,按揭結餘 $600萬
債基 $120萬,當中 $25萬槓桿
港股 $50萬
現金 $25萬
iBond $12萬
MPF $75萬
總權益 $550萬
可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)


短期需要
有計劃生育的打算,需要一 3-4房單位


目標

Step 1.  35歲上私銀
單靠儲蓄 5年可儲$360萬,加上現在$180萬,再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上,每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息
  • 短期內如樓價下跌三成,則自購 3房單位自住,放租手持兩個單位以租養供
  • 如樓價持平,則租住三房單位,放租手持兩個單位以租養租
  • 如樓價上升,則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度

Step 2.  40歲初步財務自由(被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月)
$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $132萬,其中 $65萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 3.  45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入(被動收入 = $12萬/月)
$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $200萬,其中 $142萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 4.  退休,開展第二人生


這樣計算起上來,我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確?風險會否太高?有何重大錯誤請不吝指正。


另外我還想請問在執行上的一些細節:

  1. 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算?如上計算,當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎?還是要多作儲蓄兩三年?
  2. 年多前分階段入手債基,雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至,是否應該全數沽清,買入兩條 $10萬美元直債?由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市,是否以1-3年期企業債為佳?
  3. 選債時應注意的地方?要分析一家公司的償債能力,是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流?Starman 兄可有選債的入門書可介紹?
  4. 可否私下告知 Starman 兄的證券行?
  5. Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS,但 REITS 的股價多隨加息而回落,似乎不是退可守之選?求 Starman 兄的獨到見解
  6. 也有想過投資工廈,但短期內不希望影響到買入3房的借貸力,因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊,但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始?

非常感謝 Starman 兄的無私分享,敬祝業務蒸蒸日上!

讀者 T


Starman 回覆:


首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後,專業人士,提供的資料清淅有序,按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述,筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢,因為最起碼對自己的資產負債情況清浙,眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚,莫說要去做中長期理財計劃,根本連最基本量入為出都難以做到,這是一般時下年輕人的通病。

從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要,因而有購入三房大單位的計劃。從來,「住大D」都是消費,即使是樓換樓,由於按揭成數的限制,也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota,因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量,生小朋友是人生大事,必須要好好計劃,何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。


讀者的收入不低,讀者家庭基本月收入12萬,儲蓄比率50%,每月儲蓄6萬,年淨儲蓄72萬,基本上讀者每年可買入一條直債,不做槓桿8%年回報,年息收入57600,即每月都已經可以增加被動收入4800,做到年年加薪。讀者夫婦年青,應盡量令時間變做自己的朋友,在早年做好資產配置及部署,不用著眼於短期利潤,也不用炒殼股,複息的力量會助你輕鬆累積財富,35歲取得私銀平台,邁向財務自由應指日可待。


讀者最大的問題是流動資產處低水平,估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主,兩層總值900萬,按揭600萬,按揭比率67%,加按空間不多。現金、股票共75萬,債基120萬,可變現資產180萬。


筆者前文已解釋過,債券基金並不保本,涉及手續費多,大部份派息都是從價中派出,價格相對波動,因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後,風險分散,銀行願意提供低息融資,因此槓桿後的「派息率」很高,而且每月派息,入場費低,如果債基不做槓桿,吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿,手續費收這麼高,提供低息融資給些少甜頭,客戶利用槓桿又會買大點,有賺頭。


針對讀者流動資產處低水平的問題,流動資產中佔大部份為槓桿債基,其次為股票,加少量現金。讀者沒有提及其股票組合,未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基,買入短期直債不做槓桿收息,持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ,房託股份90%盈利用於派息,有間接收租之效,卻免卻了收租之苦及使費;  3. 繼續努力儲蓄,累積財富,理財的前題是要有財可理,手上的流動資產越多,理財計劃的可塑性越高,投資的收益對風險比越高,特別對於讀者般的年輕高薪一族,努力工作,首要以儲蓄累積財富,收入的一半用於儲蓄,三份之二的儲蓄用於投資,利用複式效果增值,時間將會是你最好的朋友。


就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算,但即使如此,亦不等於私銀願意為你開戶,私銀一般需要客戶證明自己的財富水平,一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎,但分析的是死數(Historical Data),更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力,作為投資者亦要考慮債券價格的走勢,息口的變化,債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多,筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低,但問題是7%的REIT和1%的存款利率,投資者會選7%的REIT; 加息後,7%的REIT和2%的存款,投資REIT的機會成本高了,但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於,加息對公司收益的相對影響,以405為例,儘管大家都預期美國加息,但405的收入主要集中在內地商廈,內地正在減息降準,你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期,假設美國真的大幅加息,對香港以致全球經濟都會有影響,到時你買咩都死,到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區,金額不大的細單位,旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客,全區主要由大業主持貨,區內租賃活躍,辦公室需求大,惟供應不多,防守力較高,且區內多支工廈已活化成甲廈,同時亦有多支已獲批正準備活化工程,商業元素高。

2015年10月19日 星期一

Starman的資金管理計劃 2 (後記)


就上一篇文章 Starman的資金管理計劃,有些讀者來函詢問筆者,筆者的bond account做4倍槓桿,portfolio size 2129萬,餘下約48萬buffer是否足夠? 其實筆者在同行的stock account持有數百萬REITs股票,其融資率高達7成,未做任何槓桿,以股票本身流動性高的特性,將整個portfolio的流動性提高,作為槓桿債券的buffer,因為同行的金融資產融資率可共用,因此整個portfolio的buffer是相當充裕的。

其實investment portfolio所做的槓桿/風險是否過高,視乎underlying asset本身融資率的高與低,投資物本身融資率越高,在不用盡融資率的情況下,未用的融資率本身已經是buffer,並可隨時提現作現金周轉。筆者重點持有的REITs (如405)本身的周息率高達7%,穩定派息,但由於股票本身沒有到期日,不宜大做槓桿,道理正如筆者不建議槓桿買入債基一樣。但股票本身的資產流動性高,且具有高融資率的特性,持有REITs比持有現金好,但有如現金相當的流動性,需要現金周轉時可從戶口提取,利率僅1.5%左右,資金成本低。在資金氾濫的大時代,資金管理策略非常重要。

Facebook專頁: https://www.facebook.com/Starmancapital

2015年10月17日 星期六

Starman的資金管理計劃


進入第三季度,項目進度理想,目前手頭數個項目的資金回籠集中於本年底,目前是時候要做資金管理的計劃安排。一如以往,應用「三份一理論」,將項目回籠資金分成三份,一份用於防守,主力做高評級債券的槓桿債券投資,增加及累積被動收入,年收益在15-18%左右。一份用於再投資項目,屬進攻性投資。最後一份是現金及流動性極高的股票 (以REITS為主,如前文所說,原因是其具有較高的LTV,有需要可隨時提現)。債券投資方面,筆者偏向買入不同種類、行業、到期日、派息日的債券,從而達到風險分散的效果,原理等如DIY建立自己的債券基金。

債券portfolio內含5-6隻不同派息日的債券,一般已可達至每月收息的效果。投資債券基金最大的問題是中間有太多中間人、基金經理、銷售人員等,中間每個人都要賺錢,羊毛出自羊身上,成本自然轉嫁予最終的投資者身上,但為保持債券基金的高收益吸引力,債券基金內的債券必然是低評級甚至是沒有評級的垃圾債券,或者直接從基金價格中除淨派息,若做槓桿,虧損會更大。

建立自己的bond portfolio / DIY bond fund的好處是在低洗費的情況下同樣有每月派息、風險分散的效果,在選擇高評級債券投資的情況下做槓桿相對穩健。除此之外,bond portfolio 最大的好處是可以直接將整個bond portfolio 申請一個portfolio LTV ratio,由於風險分散,可向銀行爭取更高的LTV,增加整個portfolio的防守力、靈活性及盈利能力。


上圖是筆者手上其中一個bond account,用於出糧予筆者夫人及家用。市值代表槓桿後的總投資額,證券市值代表資產淨值,購買力代表可用的現金餘額,該部份可直接提取現金或再投資。該戶目前資產淨值545萬,總投資額2129萬,即做了約4倍槓桿,平均每月收取約10萬元的淨利息收入(已扣除利息支出)。若利用此bond portfolio申請一個更高的portfolio LTV,「購買力」部份會即時增加,即增加了整個bond portfolio的流動性。這是大部份的私銀客戶都不知道可以這樣操作,但其實該操作大大增加了整個bond portfolio流動性及防守力。

私銀雖然是一個很好的理財富管理平台,但偏偏大部份的私銀客戶都不懂得好好利用私銀平台,相當一部份的私銀客戶是全權交由私銀經理代為管理,反而變成了投資銀行家在客戶身上賺錢的平台。始終理財需要親力親為,你不理財,財不理你。



2015年10月12日 星期一

項目進展 - 百美工作坊 (接近完工, 附圖)


百美工作坊項目工程7月中開始,9月尾開始公開發售,目前尚餘數個單位已完全售罄,市場反應相當不錯,主要原因是項目位於荔枝角黃金地段,市場缺乏該類物業出售,荔枝角工廈主要由大業主持貨,業權集中,而市場大部份用家以租客為主,盤源不多。項目工程及裝修至今已接近完成,進度理想,現讓Starman Blog讀者先睹為快。






















































2015年10月5日 星期一

讀者信箱: 利用NDF對沖人民幣匯率風險


Starman,

知你事務繁忙,本來不敢打擾你,但問題1.比較急切,只好硬著頭皮勞煩你。另外很感謝從你的blog得悉有關投資債劵的知識,本人過去只投資股票,對債券進入門檻所知有限,直至看了你的blog,才恍然找到一個風險可控的穩定現金流方法。
以下請教兩條問題︰

1.本人的個人公司營收主要是人民幣(由大陸客戶經銀行匯到香港),每年約有應收帳200萬人幣,通常要12-18個月不定期收齊,現在急需以低成本對沖人幣下跌風險,似乎應沽出「人民幣不交收遠期合約」,請問哪間經紀行有做這類合約?
(我問過公司戶口所屬的中國銀行,他們懶得睬我這類小公司,叫我去找中銀國際問下,我暫時經恒生銀行的外匯孖展戶口買入1:1等額的USD/CNH做對沖,沒有做孖展,資金成本很高。)

2.本人50歲,年收入約一百萬港元,每年支出約60萬港元,現在無物業,並已出清股票,持有現金約USD 650,000,想買直債作為被動收入,期望5年之後可累積資本作計劃退休,以本人的收入支出比例,估計可承受3倍槓桿,請問哪間經紀行適合本人的投資門檻?
(我看過匯豐銀行的直債選擇甚少,citybank稍多,但可能不及經紀行選擇多、借貸利率手續費便宜,唯一擔心透過經紀行保管債券是否有風險?還是可將債券轉到自己名下?)
以上問題如本人有理解錯誤,也請你賜教更正。萬分感激!

C.W.君上

Starman答:

近日忙著跟進項目的事情少了更新網站,又累積了不少讀者電郵未解答,部份問題已於電郵中直接回覆解答,如過了一段時間仍未回覆的,可能是筆者遺忘了,不介意可重新電郵筆者remind一下。

看到本案讀者心急如焚,筆者先解答一下讀者上述的第一條問題。近年一些境外的內銷企業由於支出是港元/美元,收入卻是人民幣,且應收帳期長達90天至365天不等,使公司的資產負債表存在匯率風險。為對沖匯率風險,最簡單的方法是會利用「不交收人民幣遠期合約」(簡稱"NDF") 來對沖美元兌人民幣的匯率風險。

部份讀者可能對NDF不太熟悉,筆者在此先簡單解釋一下。NDF全名為Non-Delivery Forward,為遠期外匯的一種,其特色為,遠匯合約到期時,交易雙方不須交割本金,而只就 合約的議定匯率,與到期時的即期匯率之間的差額清算收付,除避險功能外,也可用於投機性質。人民銀行於2008年開放該項業務,另與傳統遠期外匯合約 (Delivery Forward "DF")不同之處在於,企業承做NDF時,不須提供實質商業交易所產生的發票、信用狀及訂單等交易憑證,繳付保證金金額較小,對廠商而言較為便利。

要用NDF來對沖人民幣兌美元的匯率風險,只需沽出相應檔期、金額的NDF合約即可,NDF檔期一般為1、3、6、12個月,結算貨幣為美元。但需要留意的是,NDF的參考人民幣匯率不是CNH,而是人民銀行每天早上9時公布的人民幣 (CNY) 中間價,而近年CNY與CNH的差價頗大,如港商在香港收取人民幣 (CNH),則需留意NDF未必能完全對沖匯率風險。要收完全對沖之效,則要敍做Delivery Forward才能達到,但交易成本相對高。

由於NDF只需差額交收,保證金要求一般在10%左右,交易成本低,適宜小金額操作,不少銀行都可以做,如需要,筆者可介紹相關銀行。但在做對沖操作之前,最好先了解一下企業的營運模式。讀者提到「公司營收主要是人民幣(由大陸客戶經銀行匯到香港)」,如要用NDF對沖,切記人民幣(CNY)最好在境內先行購匯再匯到香港,否則,人民幣到港後會變成CNH,而NDF的參考匯率為CNY,如當天CNH跟CNY的差價很大,風險就未能對沖。
近年人民幣跨境結算進一步開放,相比數年前已經是兩個世界,尤其在貿易項下的人民幣跨境結算,可以說是已經全面開放。在利用遠期合約對沖風險的同時,可考慮一些套利或進一步降低成本的匯率操作財技。舉個例,讀者公司有穩定的人民幣應收帳,可考慮向銀行申請應收帳融資,將公司的人民幣應收帳款抵押予銀行 (應收帳權益轉讓),以低息向銀行融資營運資金,增加公司現金流,同時再敍做NDF對沖相關匯率風險。方案二,讀者甚至可考慮將應收帳款以折扣形式全數賣斷予銀行套取港元現金。當然,這種操作需要視乎公司買家的信用實力。

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