2015年11月23日 星期一

讀者信箱: 心急爸爸增加動收入的資產配置部署


Starman 兄,非常幸運能見到你的blog 覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下:
本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

資產
 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名
 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名
 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k
 4. 債基500k, 月收5k
 5. 股票100k, 蟹貨
 6. 現金300k

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.

由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流.

個人想法如下:
沽出大坑物業,住將軍澳近兒子上學,得12m 開展槓桿直債,一年如收8%,每月可得80K,但現在很多辣招生怕沽後很難買回因成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time 可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望Starman 兄不吝指教走出正確財務自由的路。

萬分感謝!

心急爸爸

Starman 回覆:

要有良好的理財計劃,首要是對自己的財務狀況有清淅的了解。財務狀況不外乎 1. 收支及現金流; 2. 資產負債情況。首先,先整理一下讀者的財務狀況。

1. 收支及現金流

- 讀者月收入: +130k
- 港島大坑3房: -25k
- 將軍澳3房: +5k
- 英國學生宿舍: +7k
- 債券基金: +5k
- 債務/私人稅貸: -10k

每月淨現金流入: 112k

2. 淨資產
- 港島大坑3房(自住): 12m
- 將軍澳3房: 6m
- 英國學生宿舍: 1.2m
- 債券基金: 0.5m
- 股票: 0.1m
- 現金: 0.3m
- 債務/私人稅貸: -0.3m (即現金相等於債務金額)

淨資產: 19.8m

讀者表示每月僅能儲蓄10k,故推算讀者每月開支約102k。作為一個中產家庭(上有高堂,下有妻兒),每月十萬開支可以說是基本開支水平,而每月淨儲蓄1萬,儲蓄率乃十分低的水平,因此讀者首要要改善的是現金流情況,透過重組資產配置組合,增加現金流資產、被動收入,改善整個財務結構的資產流動性。

如一般香港人一樣,讀者手持資產以物業為主,一層自住樓及兩層收租物業。讀者淨資產19.8m,其中19.2m 為物業,物業為固定資產,資產流動性低,要改善資產流動性,要麼出售物業,要麼加按套現,二者取其一,我會選擇後者。讀者本身僅持有兩個物業收租,如果讀者持有的收租物業4到5個以上,筆者會建議減持其中一兩間,降低risk exposure,分散風險同時增加現金流水平。惟讀者目前僅持有兩個物業,且為3房物業,未來香港政府主力增加的供應均以細單位為主,防守性較一般細價樓高。當然,讀者亦要考慮自己的借貸力,借貸力直接影響流動性,如借貸力所剩無幾,讀者宜選擇出售其中一物業套現,同時釋放部份借貸力。惟即使出售物業,timing亦很重要。

坦白說,筆者不認為樓市以目前的負債結構會大跌,加息的影響微乎其微,12月能夠順利加息已不錯,加息幅度更有可能小於0.25%(聯儲局不排除加息1/8%的建議),整體樓價明年新年前回調10-15%已算不錯,回調20%筆者會考慮再入市(自住樓,投資暫不考慮住宅),筆者預計明年新年後或會出現小楊春,因此筆者建議將手持的住宅若有空間加按就加按,亳不猶豫。

讀者的港島大坑3房和將軍澳3房假設加按至5成,可套現4m。另債券基金及股票建議全數套現共0.6m,連同30萬現金,合共現金4.9m。以該現金水平,可考慮不做槓桿買入三條20萬美元直債,以8%回報計算,平均每月債息31,000,減去月供增加了的14,000(包括本加息),每月每月現金增加17,000,比起每月淨儲蓄一萬已有所改善。

讀者要留意一點,畢竟讀者的現金流水平較低,且讀者的借貸力已用了8成,在迫於無奈時亦需考慮出售將軍澳樓套現,套現所得資金足以開立私銀平台,再部署買入REITs及債券收息的穩健退休資產組合,擁私銀平台,年回報15%不難達到,可配置70%槓桿債券,30% REITs ,流動性及現金流同時提升,以15%回報計算,800萬資產平均每月收取債息約10萬,足以應付日常生活開支所需。以上方案,不一定二取其一,可兩者融合,如賣將軍澳樓,將釋放部份借貸力,再將自住樓加按,盡量套現。趁年輕盡早做好資產配置部署,靜待合適的時機,保存/累積實力。

Facebook專頁: https://www.facebook.com/Starmancapital



32 則留言:

  1. 請問去那間銀行買入三條20萬美元直債 (以8%回報計算,平均每月債息31,000) ??
    謝謝指教

    回覆刪除
    回覆
    1. 銀行除非私銀,一般建議去證券行。

      刪除
  2. 能否也告知所用PB的資料? email: cykant@gmail.com

    回覆刪除
    回覆
    1. 筆者所用的PB不便公開透露。

      刪除
    2. star兄, 明白, 那能否電郵告知剛可入門檻者可找哪些PB可來往? very thx.

      刪除
    3. 小弟都想知道呢一個方面資料,希望starman兄也可以將資料email俾我,謝謝.
      email: bennyp90sd@gmail.com

      刪除
    4. 作者已經移除這則留言。

      刪除
  3. 可以介紹下怎樣選債嗎?

    回覆刪除
    回覆
    1. 有機會會在這裡分享,謝謝支持﹗

      刪除
  4. Starman 兄, 我發了個電郵給你, 有空請指教一下, 萬分感謝.

    回覆刪除
  5. Starman, 我睇左你個BLOG 一段時間, 而且自己都一步步想實行直債投資, 依家準備左一筆錢, 想問下你係直債方面有咩option. 我知starman 有D information 不想係度公開, 我己經EMAIL左你, 希望有時間會回覆! 十分感謝!

    Alex

    回覆刪除
    回覆
    1. 也請一併告知 ? 謝謝. email: cykant@gmail.com

      刪除
  6. 而家可以有5%以上投資級債券應該沒有,如果是6%以上的一定是屬於垃圾債券

    回覆刪除
    回覆
    1. 是的, 睇年期, 好的債券投資要做好bond portfolio management, 綜合管理好portfolio duration, credit risk, concentration risk, yield etc.

      刪除
    2. 如果要係自己portfolio 加入第一隻直債, 年期同回報應該要有咩expectation?

      刪除
  7. Hi STARMAN,
    我之前一直有投資債劵基金,但睇完你個blog之後對債劵及工廈都有興趣,希望你有時間果陣可以發一下你工廈項目及直債資料俾我,謝謝
    CMLSUNNY@GMAIL.COM

    回覆刪除
  8. Hi Starman,
    你好,可否介紹那間銀行或証券行比較可靠及收費較合理,因本人資金有限,只可買一手直債。謝謝
    surewin1628@gmail.com

    回覆刪除
    回覆
    1. 作者已經移除這則留言。

      刪除
    2. Starman兄,
      我也是想融資買兩隻直債, 可否介紹那間銀行或証券行比較可靠及息口較合理。謝謝
      email: cykant@gmail.com

      刪除
  9. Starman 知你都有投資股票, 特別focus 係REIT. 想問下現時部分內銀都有派息率達7%, 相比起REIT, 內銀會是收息的好選擇嗎?

    回覆刪除
    回覆
    1. 其實內銀這麼多年來都是低水的,內銀是便宜,但未來息差收窄對某些內銀來說有些影響。與REITs比較的話,後者是收租股,收入穩定之餘,派息率為90%(固定的),而內銀雖然平,但派息率非固定,業績不好/銀行流動性不理想,可以減派息,這是兩者最大的分別。

      刪除
  10. 明白REIT的LTV高,但對於不是PB的我們,投資內銀跟REIT去收息其實是一樣嗎?內銀現時的價值高同時profit年年上升

    回覆刪除
  11. 本人開了個 Interactive Brokers 帳戶,孖展利息0.5%-1.9%之間(視乎帳戶大小),公司債卷摃桿達3.3倍左右,可能對低門欄需求的讀者有用。

    回覆刪除
    回覆
    1. 師兄可否分享? 我email 是 ywc2008@gmail.com

      刪除
    2. same, 師兄可否分享? 我email 是 cykant@gmail.com

      刪除
    3. 我發現此平台是完全沒有非美元公司債業務
      也較少香港或中國的美元債券

      槓桿方面, 若非NYSE listed或屬investment grade (Baa3 以上), margin 最多50%, 不知我有否誤會?

      刪除
    4. 詳情可看:
      Margin-https://www.interactivebrokers.com.hk/en/index.php?f=marginnew&p=bonds&ns=T
      Interest-https://www.interactivebrokers.com.hk/en/index.php?f=interest&p=schedule2

      其實他們的企業債卷VAR圖比較難解讀,每隻債卷也不一樣,平均來說NYSE的BBB債卷可達1:3(即一蚊買三蚊貨),更高級數達1:4;反而國債可以1:11或以上來借,長期國債的可以買大量的來泵大借貸額壓低孖展利息,但短期債卷派息太低不適合利用槓桿作投資(短期投機卻可)。

      基於個人對美股的理解較深,而且IB對非NYSE和非美債的選擇和借貸條件較差,我主攻投資級美股美債和國債州債;其實符合條件的債卷很多,美元又和港元掛鉤,派6厘以上甚至8、9厘(coupon而非yield)還挺多,值得慢慢看。

      刪除
  12. Starman兄, 其實我都有投資槓桿債基(Premium Banking, not Private Banking), 但是回報不好,only 6%, (8% return but 2% commission).

    銀行客戶經理每年叫你switch, as a result, the return is very low. There is also risk on 債基, you may lose money !

    my question is how to get 15% more secure return which I can keep the 債基 or 直債 for few years ? is it feasible ?

    The bond price can go down. The 15% is only the dividend, if the bond price go down, we can lose money. Does my understanding correct ? how to avoid lose money ?

    If convenient, can you email me the private banking information mentioned by other blog fans ? my email address is William_likc@Hotmail.com.

    回覆刪除
    回覆
    1. 債卷日常價格的浮動是不會讓你虧本的;如果你持有債卷到maturity,該公司還在而沒有default的話,不管債卷評級到哪,到最後你會取得100%面值。

      刪除