2015年12月24日 星期四

無價的投資經驗 - 大型全密封(連貨台)新型貨倉發展項目




筆者旗下公司Star Capital 本年初首次嘗試買入OS地(Open Storage "露天倉地"),自行發展大型全密封(連貨台)新型貨倉,貨倉建築面積92000呎,分開11個獨立契拆售,該種做法在香港應該是第一個。

經過半年時間的平整及興建,目前貨倉北面已接近完成,興建過程中最困難的是需要克服土地南面的斜坡,由於斜坡需要興建檔土牆,成本不輕,而最重要的是興建時間比預期所需長數個月,以致整個項目的進度比預期有所延誤。檔土牆需經由認可結構工程師簽署,並由城規會審批通過,城規在審批報告中更要求種樹,令工程時間進一步拖延。檔土牆最後建造出來高達15米,相當宏偉。目前,項目已接近完成階段,並已出租了其中20000呎,租金淨回報超過10%,而過程中得到的經驗是無價的。以上種種都是筆者以往在金融世界中永遠無法累積得到的經驗。

筆者興幸自己能尚在年輕、有魄力的時間有機會嘗試到不同的事,當中累積的經驗及成功感實在是非筆墨所能形容。希望這個blog能夠記錄著筆者一步一腳印的投資經歷,讓自己將來有一日能夠回顧細味。

項目介紹
Star Capital本年初於上水近文錦渡關口附近購入了一幅工業用地,總面積92000平方呎,發展新型貨倉,並進行拆售。


該塊工業地本身極具價值,項目位於古洞北新發展區、坪輋新發展區、粉嶺新發展區中間位置,沿文錦渡路前往文錦渡關口車程只需4分鐘,離上水火車站僅2分鐘,距離皇崗口岸約10分鐘、將來蓮塘口岸僅10分鐘車程,項目地點是香港政府來年的發展重點,極具投資價值。

項目總面積約90000呎,拆分成11個獨立分契貨倉。貨倉樓底23-29呎高,是工廈貨倉不能比擬,貨倉同時設4呎高貨台、電捲閘、電趟門、獨立化糞設備、完善水電系統、保安設備、全套消防設備等基礎設施。倉庫由Star Capital旗下物業管理公司管理。
http://starnman84.blogspot.hk/search?updated-max=2015-10-27T11:57:00%2B08:00&max-results=7

2015年12月15日 星期二

美聯儲加息啟示錄 - 實際負利率的影響


美國本周即將議息,市場普遍認為美國即將會加息,如果真的加息,是自2006年以來首度上調主要借貸利率。有市場人士認為,在全球一體化,加上目前環球經濟情況不樂觀的情況下,美國加息將牽連甚廣,首先影響的是環球的資金流向。資金流向從來都是從低利率貨幣流向高利率貨幣,目前世界各國具影響力的貨幣,包括日元、歐元、人民幣等全球數大貨幣區都全力實行極寬鬆的貨幣政策,各國央行均不定時突然宣佈調低率,同時又讓其貨幣貶值,動作多多,但方向一致,而關鍵是各國都採取「打游擊」的策略,大家都「不打開口牌」,除了美國。

美國多年來一直採取最傳統的方法,聯儲局往往利用出口術引導市場對利率走勢的預期,加息減息政策方向透明度相當高,市場對美元作為世界貨幣的「錨」信心十足,世界各國都以美元作為大宗商品主要結算貨幣、儲備貨幣,多年來行之有效。但在目前世界貨幣戰的博奕情況下,博奕論(Game Theory)中的Second Move Advantage理論令美元以外的幾個最大貨幣體系都必然地選擇採取「打游擊」策略,突然又宣佈降息,突然又宣佈貨幣貶值,明知美元只能加息,各國都睇著美元來打,而美聯儲不能失信於人前,不能減息只能加息,世界資金流向都湧向美元停泊避險,而港元只能無辜地被犧牲了。

面對這個情況,香港人其實都相當無奈。2008年金融海嘯後,美國數次QE救市,大量資金湧入本港,加上內地海量資金同時湧入,造成了香港近7-8年資金氾濫,銀紙貶值,資產價格暴升的局面,通脹率平均每年維持在4-5%,但銀行存款利率不足0.5%,出現實際負利率(不是名義負利率)。按道理,香港在通脹率相對高的情況下,銀行利率根本不會這樣低,出現這樣的情況,主要因為香港實行聯繫匯率,港元匯率必須跟著美元匯率走,簡單講就是香港根本沒有自主的貨幣政策,美國要QE救市,故意將利率不合理地壓低,若香港不跟隨,更大量的資金會即時湧入香港推高港匯,為維持聯繫匯率,香港也必須跟隨維持超低利率水平。

高通脹,但不合理地低利率,在實際負利率長期持續的情況下,銀紙貶值速度加快,有錢人尚可透過購入各類資產(包括物業、債券及其他投資等)對沖購買力下降的風險,但窮人只能每月出糧存款入銀行坐以待斃,任由通脹饞食本已不多的購買力,貧富懸殊進一步拉闊,社會矛盾加深實屬可以理解。

實際負利率長期持續的情況下,精明的有錢人更可利用已升值的資產,以低息融資套現,再購入其他具現金流的資產,享受資產升值的同時更有正回報現金流。以目前的情況來說,歐洲已率先實行名義負利率(Negative Nominal Interest Rate),即存錢入銀行,銀行會收取存戶利息。投資者可考慮以接近零成本借入歐元,去購買其他資產(債券/貨幣)套利,當然若然資產為非歐元計價資產,會存在匯率風險,但在歐元負利率、美元又準備加息的情況下,歐元續向下的機會大於向上。

市場都關注美國這次是否會加息,但這是否意味著即將要結束長達近十年的超低利率環境?其實關鍵不在於這次加息與否,而在於後續加息的節奏和力度,其實聯儲局主席耶倫已表示即使本次加息,加息的節奏會相當緩慢。客觀而言,筆者暫未看到美國具備進入加息周期的條件,預料低息環境將會繼續持續相當一段時間,市場應未見有任何重大轉變。作為散戶,掌握好重點後已足夠,其他已經不太重要。

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2015年12月2日 星期三

結合工廈與天台農莊概念的活綠化工廈項目 - 屯門「置富工作坊」


投資工廈,除市區如東九龍、荔枝角等位置優越的市區外,筆者一向看好屯門工廈的投資潛力,筆者自小居於屯門二十多年,至近年才搬離屯門,對於屯門區內發展可謂非常熟悉。當然礙於地區問題,交投與市區工廈的交投不能比擬,但屯門區的發展空間大,投資潛力較市區工廈高。

屯門工廈最大的優點是近住宅區,工廈圈圍繞著建安工業區、大興邨、蔡以橋一帶,附近住宅林立,包括卓爾居、新墟附近住宅等,加上近年由新鴻基發展的屯門西鐵上蓋「瓏門」項目及基座商場Vcity, 與屯門市廣場接駁聯繫,形成協同效應,商業原素大大提升。加上港珠澳大橋、洪水橋新發展區等大型基建設施相繼落成,屯門交通配套將更為完善,部份屯門工廈的呎價近年已上升不少,但仍然低水,而屯門區內有多支工廈已陸續進行活化,屯門工廈區將必然轉型,因此筆者一直看好投資屯門工廈。

「置富工作坊」是Star Capital 在屯門的首個工廈分契拆售項目,並首次結合工廈與天台農莊概念,活化工廈之餘同時「綠化工廈」,筆者稱該項目為「活綠化工廈項目」。項目部份單位會附設天台農莊,全屬獨立業權,買家除擁有自己的工廈單位外,更可由樓梯直達天台農莊,同時擁有屬於自己的小後花園。

工廈一向給予人環境污染的感覺,但隨著工業北移,香港已基本沒有工業,殘舊的工廈單位需要活化,在寸金尺土的香港提高其應有的使用價值,同時如果能綠化原本是工業區的工廈,附近環境應會得到改善,周邊的住宅群的景觀和空氣亦會有所改善。試想一下,如果屯門工業區的所有天台都變成有規劃的小農莊的話,瓏門的居民從高處腑覽的感覺應該不錯^^。