2016年8月2日 星期二

讀者信箱: 如何加強「輕資產」模式的進攻防力?


STARMAN 你好,

拜讀閣下網誌已久, 因常常不在香港沒有電腦用, 有些事情想請教

本人兩夫婦均33歲, 無小朋友, 但雙方父母健在. 背景如下:

(以下全為港元單位)
1. 本人收入穩定月入9萬左右, 太太較飄忽, 用入約6萬. 
2. 租住房屋約18K, 無其他物業, 無任何樓按.
3. 物業在外地, 價值不高, 現已決定回港定居, 留給親友住, 不套現亦不加按.
4. 二人四長輩開支約五萬元
5. 現金約二百萬
6. 持有數隻恒指成份股, 一共九百多至一千萬元. 部份還在蝕錢中.
7. 本人因健康問題(已有保險COVER), 五年內或更早會轉工, 人工可能只有一兩萬.
8. 因兩夫婦出身不好, 習慣了慳儉生活, 對生活要求不高, 只求溫飽穩定.

問題有幾個, 希望兄台能指點迷津
1. 這樣資產能進入PB嗎?
2. 能私下EMAIL 介紹一些PB給我嗎? 苦無門路呢
3. 若用現金買直債及利用槓桿, 股票資產是否也能視作BUFFER?
4. 二百萬現金及利用槓桿, 能產出多少現金流? 若買入幾隻不同月份派息的, 便可以用作維持生活呢
5. 股票部份是否不理會更好? 它一共能提供4%股息, 約44萬.
6. 若現在數年, 用股息及債息所得現金買入工廈, 會否太慢?
7. 因本人健康問題, 希望能解決太太對未來的憂慮, 男人最痛, 莫過於此. 希望 STARMAN 能拔刀相助.

謝謝解答, 祝業務蒸蒸日上.
我不介意個案能成為BLOG文之一, 希望更多人受惠於閣下指導.


Starman 回覆:

儲了一大堆讀者電郵,一直未有時間逐一回覆,在此先向各位說聲不好意思,筆者唯有將較
具代表性的個案在blog中回覆,好讓財務情況相近或所面對的問題相近的讀者們能夠作為參考,希望能夠對各位讀者有所幫助。

本案讀者屬相對高收入的年輕夫婦,二人合共的家庭月入約15萬元(太太收入較不穩定),所持資產以流動資產為主,不計海外給親友自用的物業,沒有任何物業資產(俗稱磚頭)及相關負債,以企業金融(Corporate Finance)術語形容,是「輕資產」格局,意味著組合具有較高的短期流動性。讀者夫婦二人的資產主要集中於現金(200萬)及股票(近1000萬),即總流動資產合共1200萬。

根據讀者提供的資料,股票每年產生的股息收入為44萬,即年回報率約4%左右,不計資產價格的升跌。平均每月股息收入3.7萬,加上讀者夫婦二人每月的主動收入15萬,每月現金流入約19萬。假設讀者每月開支為10萬(已計及4大長老開支、租金支出及日常生活開支等),讀者每月的淨現金流入約為9萬元。以讀者的年紀來說算是很不錯,但由於讀者健康問題,需要及早計為家庭作出計劃,未雨綢繆,人生已開始踏入第二個十年,雖然讀者現持有的資產不少,惟如果資產配置出現問題,分分鐘會出現「羸在起跑線,輸在終點的情況」。33歲,作為人生規劃的第二個十年,整體資產配置的決定是未來成功與否的關鍵。

讀者所持的股票具體不詳,但讀者表示為數隻恆指成份股,意味著組合相當集中。長遠而言,持有股票相等於為該企業的股東,雖然沒有企業管理的決策權,但投資者可以選擇持有還是沽出,或是選擇不同的股票。買股票是需要做功課的,對於長線持有的股票更需要做足功課,花無百日紅,今天企業前景很好不代表明天也一樣,當企業的基本面有所轉變時,投資者便需要作出去留的決定。

以往,筆者會建議投資者要投資磚頭,在不停量寬的世代,持有銀紙時極度愚蠢的行為。然而,香港現時辣招纏身,租金回報低,投資角度而言,住宅已不值得投資。因此,對於讀者現時的「輕資產」模式,筆者也認為也是進可攻退可守的格局。相比起投資實磚,筆者更傾向投資REITs (房地產信託基金),其好處有如持有實磚一樣,但免卻了很多的麻煩,但比實磚具有更高的流動性。讀者沒有持有物業,更應該投資REITs以對沖銀紙對資產貶值的風險。儘管如此,筆者認為擁有一層自住樓是必須的,因為只有樓宇按揭,才可以有長達30年的貸款,徹底讓時間成為你最好的朋友。

回應讀者的問題,股票是計入流動資產的,以讀者目前的資產情況而言,已有條件申請一個私人銀行(PB)帳戶。私人銀行帳戶的好處是能將讀者的「輕資產」模式的優勢發輝得淋漓盡致,是加強版的「輕資產」模式。具體操作,讀者可以將股票資產轉倉入PB帳戶,由於讀者的股票主要為成份股,其倉值應該有50%左右。因此,讀者不需要沽售手上股票的情況下,以約1.3%的融資成本運用穩健資產的倉值投資REITs,購入的REITs由於其價格波動性較低,其收入來源為旗下資產的租金收入,因此REITs一般亦有50-60%的倉值。但是,基於成份股已做槓桿,REITs應留一半以上的倉值作為價格波動的buffer較為穩健。讀者本身已有2M現金,加上5M左右的槓桿操作,可投資總金額為7M。加上使用REITs本身的10-20%的倉值,總投資額可提升至10M,以8%年回報計算,全年可收得約80萬元股息,減去融資成本65000,淨收入73.5萬。加上成份股本身的44萬股息,全年可收得117.5萬被動收入,每月被動收入約10萬,是否達到財務自由則要視乎生活水準所需,但對家庭來說已有一定的保障,減輕不少的壓力。以此「輕資產」模式所產生的現金流,又有REITs對沖資產升值風險,又何愁做無殼蝸牛?

目前金管局對私銀戶口的門檻要求越來越嚴格,同時對債券投資的要求已有所提高,目前普遍吸引的債券已不容許非PI (專業投資者)購買,加上債價已越來越高,一些Perpetual Bond僅有4%-6%,全民瘋搶債。一般市民/散戶可以選擇的投資已越來越少,投資門檻越來越高,在瘋狂量寬的世代下,投資者可以做的是及早攀上這個只會不斷提高的投資門檻,做好不敗的資產配置組合,為將來生活及退休做好最基本的保障,不靠自已,難道期望政府的全民退保或只有2厘的銀色債券?

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105 則留言:

  1. 謝謝Starman兄的詳細分享!如讀者做好asset allocation、搞定自住,其實真的可以先退休一段日子,弄好了身體健康,再説其他。轉職到低些收入的工作,如太勉強也不是好事呢。

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    1. 對,健康才是最寶貴的資產。輕鬆的搞好資產配置後,應該好好地安心休養。一個無憂的假期不需要很長,但就足以令人對人生有一個新的看法。(筆者作為過來人的經驗)

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  3. Good case analysis, especially on the leverage part!
    Unfortunately, the REITs in HK are a bit overpriced. Need to wait for it to adjust to buy in more.

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    1. Agree. However, you'll never know what's the highest price of a stock. I believe the price of REITs will sustain at such a high level for a certiain period of time subject to no big change to the macro economic envirnoment.

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    2. a lot of people are saying there will be a correction soon, with the historic high level of S&P. Should wait till then to buy ?

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    3. a lot of people are saying there will be a correction soon, with the historic high level of S&P. Should wait till then to buy ?

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  4. 作者已經移除這則留言。

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    1. Starman 兄,
      Thanks for your articles sharing, could u send me the PB info also (kttsoi@yahoo.com)?
      Best wishes!
      Tony

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  5. 傻瓜問題一個(昨晚太太問我我無言以對)
    PB 對買樓做按揭有冇用既呢?還是和一般銀行差不多?
    另reits 波動較直債為高,怕唔怕唔夠buffer?
    我意思是同樣金額, 會否直債波動比reits 少呢?

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    1. 1. PB對於傳統豪宅地段或某些金額以上的住宅是可提供按揭貸款,最高為50%,利率同為1.3%左右,而且只需還息不用還本。
      2. 直債是否比REITs波動視乎直債的年期長短。以Perpetual Bond為例,其價格可能比REITs更為波動,年期越長/Duration越長的債券,越受市場利率的變動影響 (Duration = sensitivity to the change in interest rate)。對於短期債券(say 1-2年),其好處是到期時價格總會回歸Par(100),風險較為可控,但對於高溢價而又短年期的債券就要小心計好數了。REITs雖然沒有到期日,價格會波動,但其派息有盈利支持,而盈利為租金收入,只要旗下資產租金水平平穩增長也就沒什麼擔心。

      在任何情況下,只要有做槓桿,留有一定的buffer 是必要的,何為足夠則需視乎投資者本身的實力及流動性,只要buffer 足夠,投資才能立於不敗之地。

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  6. PB 1.3%利率適用於非港元資產嗎?

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  7. STARMAN兄, 佩服你的見識,經常拜讀你的文章,想開始嘗試,請問可否給予買直債的PB和證劵行資料?

    電郵
    mkshui@gmail.com

    謝謝

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  8. 健康的確是我們最珍貴的財富, 十個臨終的富豪, 如果有得選擇, 九個半都會毫不猶豫地把一生的資產去換回一個健康的身體..

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    1. 多謝分享 :) 大部份人從第一天工作開始,健康就一直走下坡。

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    2. 若財務安排可以換來健康, 那就更應該盡早行動!

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    3. 對﹗健康是無價寶,沒有健康也就沒有動力做任何事,即使再富有也沒意義。

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    4. 對也, 年青人搏殺以事業為重是可理解的, 但要有相對的平衡, 特別是有了一定資產的一羣 (如個案的朋友), 當做好如 Starman 兄談及的被動收入部署後, 不防停下來想一想, 認真看看有什麽比單純賺錢更有益身心和有滿足感的事兒。人生苦短, 最可悲的, 莫過於被金錢世界所迷惑, 最終賠上了自己的健康和家庭。

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    5. 十分同意百樂兄所言,人生不應只有「財務」的目標,「自由」後你會發現人生才剛剛開始。

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  9. 健康真係比錢重要好好好多.. 而健康係要慢慢累積,急唔黎。

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  10. 謝謝Starman兄分享。本身有用一local PB,可惜只可投資債券及本地股票,因想分散投資新加坡REITS, 請問可否介紹其他PB?謝謝Starman兄。

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  11. 謝謝 Starman 分享,我也希望收到有關資料。nr2face@gmail.com
    Thanks a lot.

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  12. Would you kindly send me the info of PB to my email: yucham815@hotmail.com please?
    many thanks.

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  13. Please send me the PB info as well. thanks a lot. email: h9921126@gmail.com

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  14. Starman 兄,謝謝你的分享,
    可否send買直債的PB及證券行的有關資料給我嗎?
    email: jbrrun@gmail.com

    謝謝

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  15. STARMAN兄, 佩服你的見識,經常拜讀你的文章,想開始嘗試,請問可否給予買直債的PB和證劵行資料?

    電郵
    liyinfai@yahoo.com.hk

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  16. STARMAN兄, 感謝您的無私分享, 每次看完您的文章都獲益良多, 令我更有衝競向著財務自由的目標進發。可否也請您把買直債的PB及證券行的有關資料發給我嗎?kimmi921@gmail.com. 謝謝!

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    1. 這個問題見慣不怪。稍後會電郵回覆。

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  17. 不好意思,電郵地址應該是 kimmi921@yahoo.com 才對,謝謝!

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  18. 謝謝starmam你的分享,
    未知可否send買直債的PB及證券行的有關資料給我?
    Many thanks

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  19. STARMAN 兄, 謝謝你對於財產配置的意見,我也想收到有關PB的資料THANKS!
    chanken990@gmail.com

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  20. 感謝Starman 無私的分享,不知可否給我直債的PB的資料。Thanks‧

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  21. 其實REIT已經很貴,現在不是投資REIT時機,Starman兄有何意見?

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    1. 不少人說REITs已經很貴,不是投資的時機。筆者先不評論REITs是否貴,反而想問一下,大家認為何謂「貴」?是否因為最近價格升了很多,所以得出REITs 很貴的結論?

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    2. 樓價很貴也說了幾十年, 長遠不還是升?

      況且市場上咁多隻REIT, 怎能用一句「很貴」總結?

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    3. REITs是否貴,我自己會看 dividend yield, 例如823心目中 Yield 係4%, 我會估算823未來幾年 dividend yield 4% 可能性!如果低過4%, 我會覺得貴!當然我只是業餘投資者意見!

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    4. yield 反映估值及dividend, 即Big Ox兄認為未來dividend 增長不能持續或估值下降吧。不能排除這可能性, 不過我想指出的是, 市場上有很多REIT 的yield比823高, 增長各不相同, 可能要逐一品評。

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    5. 其實所有因素都是有不停轉變。Big Ox兄看的是historical yield,但市場在變化,企業的盈利增長預期也在變化,投資者的required yield也因應市場情況在變化,單靠historical yield是不足以分析是否貴。另外就是投資期,短線來說是貴也不代表長線來說是貴,以823為例,筆者認為823的長遠增長空間很大,與現時價格而言,一點也不貴,但對比短期增長來說,可能就貴了。

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  22. 作者已經移除這則留言。

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  23. starman兄 我對有關買直債PB戶口及證券行開戶資料好有興趣
    Email: sunnychow222@gmail.com
    Thanks a lot

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  24. Starman,閱讀你的文章感大開眼界!歎應該早些看你的分享。想請問有關PB資料,未知可否傳給我呢 adrianli423@gmail.com
    謝謝

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  25. Starman,閱讀你的文章感大開眼界!歎應該早些看你的分享。想請問有關PB資料,未知可否傳給我呢 adrianli423@gmail.com
    謝謝

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  26. 真知灼見,可否分享一下PB 資料,并敬請 email to ylh104@yahoo
    Com.hk

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  27. Buy 10M Reits LV 8M 利息成本應是104,000吧,
    現時Reits價格普遍都上升了不小,請問那隻還有8%值得投資, 謝謝分享!

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    1. 8%已是after leverage的net return,因此不用再計算該部份的利息成本。

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    2. Starman兄,恕小弟不明白操作,抵押股票加付2M現金買10M Reits,即是借8M,年息1.3%,利息不是104,000嗎?
      After leverage後10M 買Reits年息8%有800,000年收入,請問那隻有8%的Reits可介紹?
      謝謝!

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    3. 應該只需要計5M的利息成本。因為8% return of REITs 是after leverage的net return (已扣減利息)。請見最新一篇文章。

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    4. You mean the gross return is over 8%?

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    5. 利息支出是104000,但現在PB interest rate 是1.7%。
      另,50%資產全放在一隻房託上(return 8%),是否太集中呢?

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    6. 利息支出是104000,但現在PB interest rate 是1.7%。
      另,50%資產全放在一隻房託上(return 8%),是否太集中呢?

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  28. Starman,閱讀你的文章令我反思及學習! 我對有關買直債PB戶口及可買外地Reits證券行好有興趣! 請 email to vanessa.tong.kb@gmail.com
    謝謝!

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  29. Starman,閱讀你的文章感大開眼界!歎應該早些看你的分享。想請問有關PB資料,未知可否傳給我呢 Me761130@hotmail.com
    謝謝

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  30. 多謝 Starman 每次的詳盡及回覆分享,可否給我直債的PB的資料。謝謝
    email : jerryctm@gmail.com

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  31. Thanks for sharing! I'm also interested in PB, can you send me the information! email:ytwtony@gmail.com

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  32. 應激Starman詳盡的分享,小弟亦對直債的pb資料有興趣,可否傳給我呢?萬分感激
    joe5419@hotmail.com

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  33. Starman 兄! 可否給我pb 的資料嗎? 謝謝
    franky@artistjewellery.com

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  34. 感謝你的分享,請問直債,PB和証卷行的資料可以分享給我嗎?
    Email: kenmclaw@yahoo.com.hk
    Thanks.

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  35. Starman兄,拜讀覺下既文章,希望你能分享PB及證券行資料。謝謝!
    電郵:quentin_ng@yahoo.com

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  36. Starman兄,拜讀覺下既文章,希望你能分享PB及證券行資料。謝謝!
    電郵:quentin_ng@yahoo.com

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  37. Starman兄,

    多謝你的分享,擴闊我對投資理財的看法和想像。我距退休尚有10年,望能把握有限時間好好管理資產,為家人籌劃未來。煩請分享有關私人銀行和買賣直債的證券行資料,不勝感謝。

    本人電郵:ykngykng@gmail.com

    Yat Kwong

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  38. 匿名

    多謝Starman 兄
    你好, Starman 請問可否分享該新加坡RElT「分期投資計劃」證券行資料? 謝謝!
    Chrisksyeung@gmail.com

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  39. 謝謝 Starman 分享,希望收到有關資料。lixiang07@gmail.com
    Thanks.

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  40. Starman 兄您好,如果我剛好只有800萬現金你是否建議開立PB帳戶? 我應該槓桿投資直債還是REITS? 我應該在那一間銀行開設PB帳戶比較好? 謝謝你無私的分享!我的電郵是 miketang.z@gmail.com

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  41. Starman兄,非常感激你的分享。如果用已供完的自住物業再mortage去買債,便可有息差收入,看來很安全可行。希望你能分享PB及證券行資料。謝謝!
    電郵 shing282@gmail.com

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  42. Starman兄,拜讀閣下文章已久,希望能分享PB資料。謝謝!
    電郵:allen.yn.ma@gmail.com

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  43. 讀到Starman兄的文章,令我眼界大開,希望你能分享PB和證券行的資料(Drwilson99@ymail.com)。另外,據我所知,香港人以個人名義持有美股,如果超於60000美元,身故後需繳付多達35%美國遺產稅。如要在私銀開戶口持有外國債券,REIT或ETF,總難免通過美股戶口持有。請問你會怎樣作出有利稅務安排?

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  44. 拜讀Starman兄文章,令我眼界大開,希望你能分享PB和證券行的資料(Drwilson99@ymail.com)。另外,據我所知,香港人以個人名義,持有美股戶口資產超過60000美元,身故後需要繳納多達35%美國遺產稅。如要在私銀購買外國債券、REIT或ETF,總難免以美股戶口持有。請問你會如何作出有利的稅務安排?

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  45. STARMAN兄, 感謝您的無私分享, 可否請您把買直債的PB及證券行買賣分期Reits的有關資料發給我嗎?frahui@gmail.com 謝謝!

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  46. Starman兄
    感謝你的分享,請問直債,PB和証卷行的資料可以分享給我嗎?
    Email: benchoi2003@yahoo.com.hk
    謝謝

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  47. Starman兄
    感謝你的分享,請問直債,PB和証卷行的資料可以分享給我嗎?
    Email: benchoi2003@yahoo.com.hk
    謝謝

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  48. Starman 你好,
    多謝你的分享,請問直債 及 PB資料可以分享給我嗎? 在 bond supermarket 找到的短期投資級直債 YTM 都很低了。。。
    Email: ibizdl@gmail.com
    謝謝

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  49. STARMAN兄,

    感謝您的無私分享, 可否請您把買直債 及 PB銀行 的有關資料發給我嗎?謝謝!
    email: ibizdl@gmail.com

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  50. 謝謝分享,可否發一份有關直債及PB 的資料給我?謝謝!email: frisolac.ib@gmail.com

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  51. Starman兄,我現在的流動資金約700萬(400萬現金+300股票),股票以長期投資為主,另每月有現金流凈流入15萬。對你提及的私銀高門檻投資和重視現金流的輕資產模式很感興趣,不知道你能否給我一些建議,有那些私銀會較適合我的情況並接受我的開戶。謝謝!
    email: kk.1389@yahoo.com

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  52. 謝謝starmam兄的分享,
    未知可否send買直債的PB及證券行的有關資料給我?
    感謝萬分!?
    Email :smlamab@gmail.com

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  53. STARMAN兄,

    感謝您的無私分享, 可否請您把買直債 及 PB銀行 的有關資料發給我嗎?謝謝!
    Email:leukng@gmail.com

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  54. STARMAN兄,

    感謝您的無私分享, 可否請您把買直債 及 PB銀行 的有關資料發給我嗎?謝謝!
    Email: leukng@gmail.com

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  55. Starman 兄,謝謝你的分享,
    可否send買直債的PB及證券行的有關資料給我嗎?
    email: 8sjlai@gmail.com

    謝謝

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