2016年10月2日 星期日

讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

Starman 你好:

本人 46 歲,太太42 歳,沒有小朋友。十三年前辭去穩定職業遠赴美國再次投入校園,學習自己最感興趣的領域,當年沒有深思完成學業回港會如何,只是心理及財政計劃好去追尋當年的夢想。07 年回港後重新找尋相關工作,差不多要從頭開始事業,過去八年夫婦同心邊努力工作儲蓄,邊思考及投資,計劃未來退而不休之路。

近月有幸拜讀貴博客每篇文章及留言,確實將我守舊的投資及理財思維打破了,深思後知道是時候重整計劃了,盼望 Starman 兄可給予專業意見,不勝感激。

現述財務背景如下:

夫婦月入9萬 (太太全職,本人已轉半職)

自住物業市值 850萬,尚欠貸款 182萬,月供 $13,700

其他物業投資:

1. 深水埗區細單位市值 350萬,無按揭,租金收入 $10,200

2. 長沙灣區細單位市值 330萬,尚欠貸款 132萬,租金收入 $8800,月供 $5,300

3. 東涌區中型單位市值 720 – 750萬,尚欠貸款 280萬,待租,月供 $11,000

4. 紅磡細單位市值 300萬,尚欠貸款 82萬,母親住,月供 $5,100

5. 屯門工廈市值 280–300萬,無按揭,租金收入 $9,800

6. 兩個小商場舖,無按揭,只租出一個,租金收入 $2,200

股票投資: 工商內銀股市值 79萬

現金: 20萬

每月總支出: 約 $10,000 – 15,000

本人想法:

有鑑於物業產生現金流及扣減供款及稅項雜費等幾乎沒有正回報,物業更有機會租不出及顧及維修等,本人很想短期內賣走 2 及 3 兩項物業,套取現金再加半年後儲蓄可以達到入 PB 的門檻,然後進行有穩定現金流的直債投資。股票方面,適當時候會轉做 REIT。

請問以上個人想法可取嗎?希望得到 Starman 的指教。 (歡迎本人個案放在貴博客中討論)

由於個人對 PB 及直債認識貧乏,亦想得到一些寶貴資料及建議。

衷心感謝你的時間! 敬祝生活愉快,業務更上層樓。

PS Lam

Starman回覆︰

香港人喜歡儲物業,有錢就買樓,原因是買樓的技術含量不高,只要你有足夠的首期,或家庭中有人有入息能滿足供款要求。當今世界資金不成問題,資金代表購買力,你沒有,不要緊,你爸爸媽媽會有,爸爸媽媽沒有不要緊,你公公婆婆爺爺嫲嫲都會有,筆者可以告訴你,香港大部份業主都擁有這樣的購買力,你身邊沒有可能是你身處圈子的問題,不要質疑。以上都沒有的話,那就要像筆者一樣自求多福,努力靠自己了,及早準備、計劃自己的人生,要付出更多的努力比別人跑快數倍追回這班早已開始行駛的高速列車。做錯一個決定,錯失一個機會,可能一世只能在路軌上靠自己的雙腳繼續向前跑了。

香港地機會雖然多,但往往未輪到你,這是投資門檻的問題,是不公平的,是歧視未及門檻而又沒有家底的一眾人士。今時今日香港地買樓的購買力是三代人購買力的總和,但土地資源大部份已被以上三代人私有化了,香港目前剩下的土地資源已不多,但這三代人的購買力依然在市場與單打獨鬥的你競爭。

香港人喜歡買樓,另一個原因是因為具有高槓桿,在長期低息的環境下,樓宇按揭貸款長達30年,讓時間將你的負債貶值,同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值,讓時間成為你最好的朋友。然而,在辣招下,只有首置人士買樓才擁有高槓桿的優勢,對投資者而言,買樓回報率低,沒有高槓桿,資產流動性又低,為何仍要堅持買樓收租的傳統投資模式?

不少上一代經歷過高低起伏的香港人相信市場周期的硬道理 (但他們往往忽略了在新經濟模式下周期將會大幅延長的因素),他們鐘情物業投資,但同時亦不喜歡借貸,十分穩陣,物業收租資產長年累月累積,財務狀況表面健康,但他們都有一個通病,就是缺乏現金流,這是投資組合(Investment Portfolio)過份集中於物業資產的結果。本案讀者也不例外。

本案讀者年屆中年,慢慢步向退休,也意識到是時候要為自己即將來臨的退休生活計劃。讀者手上持有1個自住物業,4個收租物業,1個工廈單位及2個小商鋪,全是非流動資產。流動資產只有數十萬元的股票及20萬元現金。由於物業收租回報低,投資組合幾乎沒有正數的現金淨流入。投資組合可以說是高度集中於物業資產,低現金流。這與筆者一向主將的「輕資產」、高現金流的操作剛好相反。

無論是「重資產」或「輕資產」都有其優勢,但現金流是必須的。現金流主宰著再投資(re-investment)的回報,再投資的回報有複息的力量,有助流動資產的長期累積及提升整體資產流動性。坊間經常談論的「財務自由」及一般人的退休計劃,關鍵因素都是「被動收入」的多與少,講求的是現金流,再進一步就是「被動收入儲蓄」,這是現金流再投資的層面。有些投資者側重物業資產沒有問題,但不要忽略現金流的重要。要提升物業資產的現金流只有兩個方法,一是直接出售手頭資產套現; 二是利用槓桿或加大槓桿,即加按物業套現。兩者都不做的話,投資組合慢慢因缺乏水份而乾死,空有資產值而缺乏流動性,可參考前文- 「財務狀況「太健康」就是不健康」。

如果你有「豪宅」,又有私銀平台,甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值,用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds),為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。

Starman Facebook Fanpagehttps://www.facebook.com/Starmancapital

84 則留言:

  1. Hi Starman, 衷心多謝你抽出寶貴時間回覆,那篇財務 「太健康」早前亦有仔細研究,小弟深表認同,亦是其中一篇啓發我來信的想法,令我開始學習其他投資方向,閱讀一些年報 (雖然有很多不明白的地方,但頗有趣味,看得明會很有滿足感),過往實在沒時間空間去研習,只是用傳統模式去投資,從貴博客文章中漸漸發現已今非昔比,深感貧乏不足。
    鑑於未有足夠流動資產,而個人收入已比之前大減了 (因已轉半職及開展另一較感興趣事業,幫助到一些後輩,但收入不多),再加按套現的空間可謂沒有了,所以期望計劃減持一些「重」資產以加入私銀平台。盼望可以電郵得到有關 私銀平台、直債及證券行資料。再次謝謝! – PS

    Email: pslam0914@gmail.com

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    1. PS兄,你手頭上擁有多個物業資產,只要花一點時間搞好資產配置,不求爆炸性收益,定期產出穩定現金流,其實已經可以提早退休,做自己想做的事情。

      如上文所說,要提升物業資產的現金流只有兩個方法,一是直接出售手頭資產套現; 二是利用槓桿或加大槓桿,即加按物業套現。知道PS兄已轉part time,沒有加按的能力,物業低回報,沒有槓桿,唯有就是減磅,至於賣走哪個物業不用筆者多說吧。

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    2. 多謝 Starman 兄賜教,明白建議方向了,現正開始放售一些物業並了解多些產生相對穩定現金流如直債及 REITs 等基本知識。想知道 walk-in 到銀行查詢 PB 服務應注意什麼事項呢? 盼望在電郵中得到一些資料及建議。謝謝你。

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  2. 謝Starman兄分享,從你的來信中看到這些讀者普遍都有很好的工作收入,亦都懂得不斷買入資產。

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    1. 塘人兄,是的。筆者讀大家的電郵都發現香港不少人早年都有努力儲錢或物業的習慣。他們都有一個共同問題,一是手上全是現金,無資產配置,沒有被動收入; 或是過份他中物業資產,欠缺流動性,同樣無資產配置,沒有被動收入。反映大家早年累積到一定的財富,惟沒有做好資產配置,現金流產出低,空有資產值,未能做到「使來使去都係面果浸」的效果。

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    2. Starman兄,調轉來說,如有人仕全倉槓杆REIT/債卷(say 5-10M),但沒有任何物業。
      又有沒有問題或其它風險呢?

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    3. 不能一概而論。這視乎該人士買的是什麼REITs、什麼債券、做了多大的槓桿、預留的buffer有多少等等。同時也視乎該位人士的背景、屬哪個財富段、本身的現金流水平。

      總而言之,沒有物業不是問題,問題是不買物業的錢去了哪裡,如何做資產配置平衡才是關鍵,而該「平衡」則視乎個人的需要。

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    4. Hi Starman,發了email給你, 謝謝

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  3. link仔愚見:賣出東涌單位及2個小舖,因回報較低,轉成流動資產,提供定期利息

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  5. STARMAN 兄,這篇特別正。

    建議成手貨減下磅,越老,越要現金,始終錢搵來要洗呢。

    個案真係好慳家。

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    1. Thanks 70兄﹗不同年齡層所需要的會不同。讀者是有條件退休,只是沒有做好資產配置,現金流、流動資產及固定資產的比例沒有取得好的平衡。讀者們應該及早按自己的需要製定合適的投資組合為上策。

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  6. 請教怎樣加物業入私銀平臺爭加倉值?
    本人約有1600萬市值物業,又有私銀平臺?

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    1. 可向閤下的私銀banker請教,相信他會幫到你。

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    2. 陰謀論諗,所有身家暴露在PB banker 眼中,會否任人魚肉?

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    3. 始終和banker 有利益沖突,佢希望我經常交易,但我只想利用 PB 槓桿賺取穩定現金流,太覆雜的投資不太會玩,所以會認為不想把 asset放在同一地方(雖然也不是多,只想好好保存財富,追貼通帳而已)

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    4. 是的。最大的風險往往在於投資者投資一種自己不熟悉的投資物。其實匿名兄的擔心也不無道理,市面上大部份PB都有指標,如果投資者只買債券及REITs長期持有,PB根本無錢賺,只有一少部份PB不介意,亦不會向你推銷產品。因此,挑選PB亦要小心。投資,從來都是簡單的好,像筆者的組合,一點也不複雜,但亦行之有效。

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    5. 如以starman身家,當然無問題,因為資產規模夠,但以我等剛剛合乎PB 標準的,就要步步為營,所以都幾傷腦筋.所以求賜好介紹至 ylt651d@gmail.com,thanks!

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  7. Hi
    衷心感受到starman的樂於助人,好多人都有料,但無私分享的又有幾人呢?尤其日萬機的starman,真係要比個like你👍
    學生我亦很希望能得到你的指引,希望能分享多點PB和直債的信息和操作。畢竟係香港依D都好少人講。感激不盡。ming10058@yahoo.com.hk,謝謝。

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  8. 同身邊老一輩的同事傾投資, 印證了大多數人都受以往經濟循環的洗禮而對投資變得非常保守, 可以說舊有的經濟教出一班過份保守的人, 對負債, 槓桿都避之則吉, 對於今時今日的新經濟模式他們己不能用開放的態度來應對, 只有少部份識得變通的, 又或者是投資初哥可以在新環境獲利, 我們都應該以一班老投資人為借鏡, 當經濟環境轉變, 舊思維也要跟住變

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    1. Thanks Titus兄﹗是的,老一輩人未必能適應新經濟模式的遊戲規則,特別是打工一族,對社會的遊戲規則轉變往往落後於企業家及專業投資者。

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  9. 四十多歲淨資產25m左右, 典型房地產周期致富實例。資金惟一出路都是資產重新配置吧。

    我也有一個讀金融的70s朋友, 持有十多項物業收租及自住, 但仍對房地產遊戲樂此不疲。另一邊廂持有多年的物業卻沒有加按去擴大投資, 原因是他對一切金融資產都沒有信心兼且十分保守。雖然近年他的投資回報相對失色, 但他深信保守的策略為他度過了不少危機, 是投資上策。

    對於這種思考模式, 不知Starman兄有何看法?

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    1. 沒有一種投資模式是「真理」。正如筆者上面所說,不同年齡層、背景、家庭狀況、財富段所需要的會不同,只要現金流、流動資產及固定資產的比例取得好的平衡就可以了,而如何平衡則視乎個人需要。如果他本人已經十分cash rich,本身不用被動收入已經「使來使去都係面果浸」,根本沒有需要增加現金流。

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    3. 事實上,小弟在07年之前只有一自住樓而已,辭職再讀書前已工作十年了,個人確實比較慳家,大部薪金都會儲起來,07年回港後才運用剩餘資金以及夫婦共同薪金去投資物業至2014年。回想起來,若果不是早年有努力儲蓄,根本沒有機會可往海外讀書,更遑論投資。然而我身邊很多中產朋友,收入比我高,但至今仍沒有自住物業,亦沒有儲蓄,為的是要維持一個高質素生活,令人擔憂。

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    4. 師兄請教下大概要儲蓄到幾多個月的生活費才可以辭職再讀書? 謝謝

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    5. PS兄,很欣賞你有計劃及肯堅持和付出,先苦後甜的道理不是每個人都明白。

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    6. Hi 老王,再讀書前已工作十年呢,收入不俗,沒有過份消費習慣,個人及太太的儲蓄加上取回所有公積金已遠超過兩人四年學費及生活費了,那時住在遠離校園多些,節省不少租金,加上有些獎學金,只專注讀書,沒時間消費,回港後還剩餘一筆錢。
      我相信每個人的情況不同,對我來說,問題是自己有多渴望去追求心中目標,當渴望到一個程度,自然會想出方法去籌備財政及尋找機會,去釐定可行計劃。這是我真實經驗。

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  10. 其實槓桿大不代表不保守,可以將物業加按套現,申請Mor-link, 一半放在link account裡面,隨時可用,另一半開PB買投資級別債卷,這樣一般會有3.5% 到4% 的return(套利)。這樣就有穩定的現金流,而且風險很小。

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    1. Thanks Johnson兄﹗是的,mortgage-link是一個十分重要的「將物業資產增加流動性」的工具,筆者經常說從私銀draw loan出來放入mortgage-link也可賺取息差也就是這個道理。但mortgage-link的前題是要有mortgage,本案讀者可能較難做到。

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    2. 銀行目前仍然可以做到Asset plan, 借30% 不用收入也能批.

      可以先用全部物業作為asset base (不用抵押全部)做mortgage套錢, 再賣出沒有抵押的物業換成流動資產.

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    3. Asset plan降低至30%,槓桿太低,意義不大,而且他本身已有些物業有按揭。減磅分散配置可能更直接。

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    4. 我的意思是, 先借錢, 再減磅, effective leverage便能提高。

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  12. 我找不到可以注入豪宅的PB, 還望starman 提示一下, 謝謝你。
    本人email : henryfung2005@gmail.com

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  13. 俾我就會賣掉 3. 東涌區中型單位市值 720 – 750萬,尚欠貸款 280萬,待租,月供 $11,000, 可以清曬全部銀行按揭又有錢凈, 咁就有31,000蚊的月入息 ! 如果想多D入息, 可以叫媽媽搬來一齊住, 而租層樓出去, 咁就接近40,000蚊月入息 ! 再想多D錢在手, 就做多幾年野而儲錢 !

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    1. Hi Lisa,謝謝建議! Make perfect sense.

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    2. 不用謝 :)
      投資可以好簡單, 不須玩有多有少風險的借貸 !

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    3. 贊成Lisa 姐的建議,沒有小朋友就不用顧慮太多.

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    4. 沒有小朋友,在財務角度看,負擔的確不重,已解決住的問題,財政上應該比較輕鬆。

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  14. “這三代人的購買力依然在市場與單打獨鬥的你競爭” ← 對也 Starman 兄, 所以無家底的年青人, 一定要明白, 為何單靠一份(或幾份)糧來儲錢買屋/舖就可快速致富的年代已過 (as far as HKG is concerned)。要衝出重圍, 就要多留意身邊的市場機遇, 絕不可墨守成規, 人云亦云。畢竟, 用自己的頭腦和雙手血拚回來的一分一毛, 相比從父母/祖父母/岳父得來的, 要自豪和有滿足感多了, 香港男兒當自強, 共勉之 :)

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    1. 百樂兄,非常同意,靠自己得來的份外有成功感。

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  15. 香港未做足槓桿. 做足起碼多幾百萬.
    租金都可以當入息計按揭.
    而家,你想借, 大把人有辦法幫你搞. 睇你夠唔夠膽借.

    返大陸買樓又得, 可以借七成. 年年升.
    去美國買都得.
    世界咁大. 地產都大把地方有得玩.

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    2. 這世代錢太多,借錢不難,但礙於監管要求,要借「很平」的銀行資金說易實難。借不難,關鍵在於資金成本。

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  16. 想問問Starman或其他人意見,如果未來1-2年打算首置買上車盤(around 400萬),那地區比較好?或者應看什麼因素?謝謝。

    David

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  17. 這位讀者人到中年就滿手資產,若有一定財商,實在有很多操作方法。我反而有興趣兩口子埋頭工作至40多歲如何累積這些資產,將替blog友帶來不少啟發。

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    1. 那要請本故事主人翁與大家分享一下。

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  18. 好。PS 兄可否分享一下。
    Ironman

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    1. 要分享心德,排隊也未到我吧!小弟自問財商一般,只是時勢使然,簡單來説,在到海外讀書之前已有一物業,之前夫婦工作入息不俗,當年離職全取的公積金已接近可以支付前三年學費了,最後一年太太還得到全部獎學金,住宿亦全免了,所以回港後積蓄沒有流失很多。07年回港後工作尚算順利,當然收入大不如前,基本上跟一個年靑人差不多,所以正職以外還差不多每天兼職,初時跟母親住在那舊物業,但經過一番努力,幸而上司還賞識,獲得升職機會,薪金很快已翻倍了。

      不久之後,二人用之前剩餘的資金買了一個自住物業搬出了。與此同時,雖然工作上了軌道,但大家都強烈覺得這樣工作實在很難捱到六十歲,適逢美國量化及低息,政府辣招未推出,二人借貸力不錯,每當一儲夠首期就四處物色物業,平均一年買一個,後來賣走那升值不少舊物業,幫母親轉換環境之餘,亦剩餘一筆資金,再將有頗大升幅的物業加按套現,按原定計劃繼續買入物業,當然付了不少雙倍印花税,至今各物業均有升幅。

      總括來說,我們是就看好物業市場,那時候每當看見政府官員發出警告,就確認是趕快入市的訊號,回看起來,我們只是能抓住過往物業大升值及懂得盡量運用槓桿而已,樓宇物業的操作比其他投資方法簡單,不是謙虛,誠然,相比網主 Starman 兄及眾網友的投資策略及多元性,實有待小弟持續學習。

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    2. 多謝PS 兄分享。在下亦都十分喜愛做兼職增加收入,記得第一年入行已經四處打聽何處可做兼職。現在可惜要兼顧太多,因有家庭,分不了身。
      Ironman

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    3. PS兄, 有幾個問題請教:
      1.是夫婦都一起離職去讀書嗎?
      2.所讀的課程是否是和之後所做行業有關, 令再就業時的待遇會更高呢? 還是其實沒有影響?
      3.可以透露讀書後重投職場的時候, 是有多少資產作起始, 以作我們參考嗎?

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    4. 多謝時兄問題。
      答:
      1. 對。但總花費跟一人讀書差不多,因其中一個取得獎學金,住宿會減免,配偶必然受惠。
      2. 基本上完全不同,但去讀書前個人自學不少基礎知識。重投職場,待遇大不如前,否則都不用經常兼職,但三兩年已漸入佳境,
      3. 回港後仍然有一舊單位與母親同住,資金尚餘一百萬左右。

      這是13年前的事,所有消費都低很多,金錢購買力還不錯,現在學費及住宿等貴了三倍不等呢,實在不可同日而語。

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    5. 兩夫婦都是同一間大學嗎?這個很難做到呢.

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  19. 感謝Starman兄和PS兄的分享。撇開投資不說,我反而很欣賞PS兄和妻子可以放下一切,到外地進修自己喜歡的學科,這是需要很大勇氣的。

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    1. 同意,能夠為自己的理想放低一切,隨了勇氣,也是一種福氣。

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    2. 對!我都佩服當年的勇氣,最大福氣是那段是人生最快樂的日子
      尤記得 Starman 兄你在 http://starnman84.blogspot.hk/2016/03/blog-post.html 已給大家對人生規劃的充滿智慧的闡述,小弟有莫大共鳴。

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  20. HI Starman兄,

    我有了解過大行多數PB開戶要求是US$200萬或以上,及買BOND 會食差價.請問能否提供PB開戶要求是US$100萬,息低及不食差價的銀行資料?lamsunhei@gmail.com 謝謝!

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    1. 是的,目前大部份PB的開戶要求都是US$200萬或以上。至於食價,PB本身是不會食價的,但由於Bond 是OTC交易,像買樓一樣,有些PB報的所謂「市價」是有一定的水位,讓單deal較易成交。

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    2. Hi Starman 兄, 想知還有可用 US$100萬開户的銀行嗎?小弟亦盼望能得到一些指示。謝謝你!
      Email: pslam0914@gmail.com

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    3. 小弟找到的有關資料: http://www.scmp.com/presented/business/topics/private-banking-directory/article/1983594/private-banking-listings

      似乎幾有用,大家可參詳研究及給意見,謝謝!

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    4. 咁PB 又是否容易買入1手的債券?否則做不到1手債的槓桿?謝謝!

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    5. 1手債卷要看申購率來決定你能不能抽到。一般申購如果超出5倍, 如果你真的很想要,最好申購100萬美金,這樣機會比較大,但注意, 如果你真的分到100萬美金, 必須要吃下來。

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  21. Starman 兄,
    在下貪心,想看多一些讀者個案,多些啟發。
    好多謝分享。
    Ironman

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  22. Hi Starman兄
    謝謝你的分享!恕小弟冒昩,近幾個月來追看了Starman兄多篇文章,自覺十分有啓發性,請問可否分享一下直債融資的PB及證券行資料?
    Thanks in advance! Email: siuyauchung@gmail.com

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  23. 一位剛起步追趕目標的90後上!

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  24. 你好, starman兄, 最近才開始關注你的blog, 十分認同你的投資概念, 尤其是槓桿直債+reits, 想問有冇PB和直債資料可以分享一下
    我的電郵是davidlch88@gmail.com
    感謝

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  25. 你好, starman兄, 最近才開始關注你的blog, 十分認同你的投資概念, 尤其是槓桿直債+reits, 想問有冇PB和直債資料可以分享一下
    我的電郵是davidlch88@gmail.com
    感謝

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  26. Hi. Starman 兄,一直在追看你的文章,之前也有問過關於PB和證券行買賣直債的資料, 還沒有想收到相關資訊, 另外可否也將買海外reits的證券行資料一起電郵給在下? 期待starman兄新的文章, 能讓我和一眾可以學到更多.謝謝!!
    My email: bwtrad@gmail.com

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  27. Hi. Starman 兄,一直在追看你的文章,之前也有問過關於PB和證券行買賣直債的資料, 還沒有想收到相關資訊, 另外可否也將買海外reits的證券行資料一起電郵給在下? 期待starman兄新的文章, 能讓我和一眾可以學到更多.謝謝!!
    My email: bwtrad@gmail.com

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  28. 你好, starman 兄,可有US,100萬的PB資料,近有聽說加入PB,除有錢外還有需滿足其他條件,是嗎?可給我一些資料嗎?
    My email: ericlamlee@gmail.com

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  29. 感謝Starman兄的分享,可否也EMAIL購買直債的證券行/PB 資料給我嗎?
    Email: cherryee1030@gmail.com
    Thanks a lot

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  30. 可否也EMAIL購買直債的證券行/PB 資料給我嗎?
    Email: irisy615@hotmail.com
    感謝!

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  31. 可否也EMAIL購買直債的證券行/PB 資料給我嗎?
    Email: frisolac_ib@yahoo.com
    感謝!

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  32. starman 兄,您好好!本人長期居住美國!!請問可有US,100萬的美國PB資料和注意事项可分享嗎?
    My email: ngsop@yahoo.com
    無限感激!!

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