2016年6月8日 星期三

對沖投資外幣REIT的錯幣風險


前文有投資好友留言提到有一隻新加坡 REIT「每年股息升10%,現價計有>8厘(以目前價格yield已低於8%),而且其中一項主力物業年年持續100%租用率,而去年到期續租有94%完全續租,平均續租加租率有37%,今年將是豐收。」筆者近日收到很多電郵詢問究竟是哪一隻REIT?筆者一直堅持不直接回答,原因不是筆者孤寒。有看本blog的讀者都知道筆者一直不喜歡直接講number,原因是作為投資者,做每一個投資買賣的決定,應該需要經過獨立思考判斷,經過合理分析,最後才作出決定,而該決定是個人的決定,每個投資者的投資決定背後的supporting reasons和考慮點都不會完全一樣。樓明兄說得對,授人以魚不如授人以漁。

該REIT是一隻新加坡 REIT,但主要資產在香港,收入70%來自香港大型收租資產,位處九龍最䌓忙的交通交匯處。聲明︰筆者持有上述股票,而且數量不少。筆者買入時的yield 是高於9%,不計槓桿,按今天的股價,不到8%。該reits在PB有50% LTV (loan-to-value),可做2倍槓桿,資產質素高,地段已具不敗的價值,而且是我們每日都可看得到摸得到監察得到。有心的讀者,如根據上述的hints尋找一下,不難找到,過程中相信亦會有所得益。

有關該隻REITs,唯一要留意是匯兌風險。私銀提供50%的LTV,筆者建議的策略是50%以本幣(港元或美元)轉坡紙,餘下50%直接借坡紙買入。原因是該REITs雖然以坡紙計價,但旗下主要資產主要是香港資產(港元計價),以負債對沖錯幣風險實際意義成疑。因此,筆者不考慮坡紙升跌對該REITs股價的影響,而只針對買入該REITs時的錯幣交易進行對沖 - 借50%坡紙買入(position A),餘下50%以港元/美元兌換成坡紙(position B)後買入。當坡紙升,position A會虧,但position B會賺;當坡紙下跌,position A會賺,而position B會虧。這樣操作仍未能完全對沖所有匯率風險,但至少已將本已波幅不大的匯率風險進一步大大降低。

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162 則留言:

  1. 謝謝Starman 兄分享,也另我開始多了解REITS 的巿場!

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    1. 了解REITs市場的同時,有時間也可留意住宅、商鋪及商用物業之市場租金,再比較一下REITs的yield。

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  2. 謝謝Starman 兄分享,好文章和財技分享

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  3. 請問Starman兄,除了私人銀行,那間銀行可以做到和私人銀行工能,謝謝

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    1. 有些證券行可買到外國REITs,亦可做槓桿,但利率較高,如非PB平台,筆者不建議槓桿。

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  5. Interesting ! For 87001 HK, the dividend is paid in RMB, should do the same to hedge ?

    Thanks

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    1. 首先要知道underlying assets的本幣是什麼,再看該REITs 本身有沒有做對沖,最後才能精準地制定對沖策略。

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    2. Underlying assets of 87001 has some uncertainty about its BJ assets (i.e. land use right after lease terms)

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  6. Starman自己本身應該比較繁忙,還抽出時間分享操作。真係要講聲多謝

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    1. 別這樣說,筆者與大家分享也可review自己的思路,也是學習的過程,同時也希望大家有所得著。

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  7. 謝謝分享50%(本金)/50%(借貸)策略 。

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    1. 不同投資有不同的投資/對沖策略,也要因應不同情況而定。

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  8. 如果當日Link買到那個大商場就好了...

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  9. 講新加坡 REIT 之際,其實可能好多人漏左823今天,公佈的強勁業績

    本年度每基金單位分派增加12.8% 至206.18 港仙(2015 年:182.84 港仙),包括每基金單位中期分派98.99 港仙(2015 年:89.56 港仙)及每基金單位末期分派107.19港仙(2015年:93.28港仙)

    823 dividend
    2014/9 $0.8956
    2015/3 $0.9328
    2015/9 $0.9899
    2016/3 $1.0719

    2016/3 vs 2015/9 dividend growth = 8.28%

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    1. 目前都略嫌太集中,一起努力找多些寶藏出來吧。

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    3. 債貴、實磚頭貴、普通股票唔穩定,REIT 已是最後的綠洲,不過我仍有不同地區的 REIT,都有7厘幾,增長慢DD,但可用于 diversify,私下傾 :P

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    4. 對!要努力再找找其他更優質的。筆者相信市場in the short run不是經常有效率的,in the long run 就會慢慢反映真正的價值出來。

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  10. 謝謝Starman兄的分享!鼓勵讀者們的財商提升,真的比給number有意義得多了。

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    1. 謝謝Cherry! 個人認為投資沒有一種方法是永恆的王道。每個人的風險喜好、承受程度和需要都不可能一樣,而只有自己才知道自己的需要。投資者能做的是吸收各個層面的知識,並習慣運用自己的獨立思考判斷,創造出屬於自己的投資模式。

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  11. 謝謝Starman 兄的詳盡解說!想再請教一下,以上策略和在FX market short SGD/HKG 來對沖匯價風險比較有何長短?小弟未有PB資格,用FX 對沖會否成本較低?謝謝!

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    1. 每個投資者策略都不一樣,視乎投資者本身需要。在FX market short星紙其實同借星紙原理一樣,都係short position, 分別在於在FX市場上short 你可能要比保證金,而loan你會比少左現金,但有利息成本。

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  12. 其實該REIT大部分資產及收入來自港元, 長遠匯率波動會自動反映在分派收入及unit price上, 應該不用考慮太多外匯風險。如果坡元釲港元升值, 分派收入及unit price應該會下調(不假設沒有增長), 反之亦然。

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    1. 以港元兌成坡紙買入新加坡REITs,表面上存在錯幣風險,但該REITs最主要的收入來源及收租資產為港元,從價值層面上能達到部份自然對沖的效果。

      然而,這要視乎股票價格與underlying asset因匯率變動導致資產升值或眨值的correlation。而這個correlation 不一定是那麼強,在匯率變動時也未必會即時於股價反映,只能說這因素存在一定的影響,同時股價除受即期,亦受遠期/預期匯率走勢的影響。

      那麼,投資者買入時應該全以港元轉星紙買入,還是全借星紙買入?還是按50%比例?

      確實,不同人有不同看法,沒有對與錯。

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  13. 新加波要收股息稅,請問該Reits要收嗎?
    如要會拉低實際分派息率啊!

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    1. 沒有稅。筆者剛剛亦收完股息,是全數入戶口。

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  14. 多謝Starman兄的分享,獲益良多!

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    1. 新加波要收股息稅,請問該Reits要收嗎?
      如要會拉低實際分派息率啊!

      Starman 兄,能賜教嗎?

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    2. 之前以為是HK Land, 查了一下並非咁好,失望而回,原來在九龍,鬼馬^^

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    3. 個隻野另外兩個場都係靚野來的,但收入太集中個幢野啦

      新加坡reit中, 個人認為capitaland mall trust 同ascendas reit 都幾好

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    4. 這個網站有幾okay 的小新REITs資料可以參考 http://www.investmentmoats.com/DividendScreener/DividendScreener.php

      個人覺得,Frasers Centerpoint,First REIT,AIMS AMP Capital Industrial REIT 都可以研究下。

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    5. Yr Fans: 沒有稅。筆者剛剛亦收完股息,是全數入戶口。

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    6. 該REIT擁有香港,北京,和上海的物業?如果是哪一隻的話,她間接有小新政府做「靠山」,都幾穩固。

      不過,就好奇為何Starman 兄說她的質素比香港置地好?畢竟香港置地在中環,以及小新滨海湾都有優質物業。尤其小新滨海湾,擁有算是頂級優質物業?

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    7. 香港置地是股票, 不是REIT,雖然置地在中環及濱海灣有頂級物業,公司有權減少或不派息給投資者...

      沒錯,該REIT的後台實在太強勁了

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    8. 巴黎兄:是的,主要資產在九龍,資產質素高,DPU 增長表現好,穩健之選。

      Linksuperfans: 對!另內地的兩個資產也不錯。謝謝分享!

      R兄:是的。謝謝!

      小新兄:謝謝您的分享!有空會研究下!之前誤會了巴黎兄講那間。

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    9. Linksuperfans: 對,因為Hk land 不是REITs,投資的考慮點不同。

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    10. 謝謝!小弟非常明白股票和房地產信託的分別。我是想請教Starman 兄為何說該REIT的質素比香港置地好,並希望從中可以學習 :)

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    11. 由於小弟並非在香港生活,僅僅靠有限的資料去了解公司/REIT旗下的資產。希望不會造成不便 :)

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    12. 小新兄:對的,筆者之前誤會了另一隻REIT,不是指置地。

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    13. 置地商場係靚,但並不是一定有穩定增長,外殼靚不一定是增長最好、最穩定,有時樣衰衰才是好野

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    14. 置地商場的價值在於其地段,但正因為如此它的變化及可塑空間有限,因此增長受限制。

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  16. 多謝Starman兄分享,又學到野了。謝謝!

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  17. 多謝Starman兄分享,實際操作的對冲技巧是寶貴的經驗,又上了寶貴的一課,長知識!

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    1. 對沖技巧/策略因不同投資者和情況需要而異。有機會再與大家分享。

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  18. 說回來,我是個新手,想請教各位師兄,823我也有長期關注,近期已創了新高,我明白只用現價來分析是不太中肯,但波幅較其他reits高(如80x),息率是可維持,但以現時水平是否值得買入投資?

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    1. 823主要是看其增長、發展及租金增長空間,目前的收益率意義不大。

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  19. "筆者買入時的yield 是高於9%,不計槓桿,按今天的股價,不到8%。"
    這隻星洲 darling 年初時好低買, 現可待股價回調 below SMA(100,1d) 再增持吧 :)

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    1. 小弟都估到,當年此物業易手金額之大真係驚天地泣鬼神。我冇買入因為考慮零售市道吹淡風其實最終都會影響此REIT 吧?

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    2. 零售市道吹淡風主要影響哪一類零售?筆者肉眼看見目前香港人的消費力仍然很強,商場內之高檔食肆無一不滿座大排長龍,戲院也爆滿。該商場消費不低,但香港人就是願意消費,是真正屬於香港人的mall。

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    3. 到宜家我都唔明點解上手要賣了這mall比該reit,因為上手應該唔等錢用的...
      對,現時hk只係奢侈品的消費力弱左

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    4. 這個場其實一點都不低檔, 但恰巧又不是為了迎合內地人的口味那種「高檔」, 受影響應該有限。

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  20. 請問可以在那個地方買到這隻reit?謝謝

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    1. 部分證券行提供新加坡股票買賣服務,投資者需繳付交易佣金、成交金額0.04%的結算費、成交金額0.0075%的SGX(新交所)行動費。輝立的交易佣金介乎成交金額的0.28至0.35%(視乎交易金額),最低收取33坡元(或23美元/150港元)。耀才的交易佣金為成交金額0.2%,其中經電子系統落盤的最低收費是20坡元或15美元;經網上支援電話落盤最低收110坡元或60美元。新加坡股票的交易時段為早上九時至下午五時,交收日T+3,交易亦以每手作為交易單位。

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  21. Starman 兄,想請較投資海外股票(如新加坡/美國)的渠道。做了一些網上資料搜集,可在某些証券行或某些銀行買賣,但收費亦不輕。考慮到長期投資和收費的複式效應,除了証券行,PB (未有資格apply)外,IB 和 Firstrade 等這些網上買股渠道可行嗎?當資產不斷增加,不知這些渠道是否穩當。

    投石問路人

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    1. 投資海外股票費用可參考上述資料。IB當然平,但個介面你要用得熟。

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  22. Starman 你好, 謝謝你的文章, 可否提供直債及證券行的資料給我參考,電郵: bennychan1213@gmail.com many thanks!

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  23. 先多謝starman 世界上真係沒免費午餐 學投資真的要付出 上網Google 一下 一隻一隻Singapore reins 睇 入去地公司網站睇 終於搵到 亦都開左眼界 沒唸到獅城reits市場都好龐大 而且好多Reits既物業 唔止當地 東南亞 澳洲 等地都有 有時間自己都要認真去睇。thxx

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    1. 香港得隻成日見報的LINK似樣d...

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    2. 808 and 778 leasing performance are good. but many ppl don't like CK

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    3. much much better than 2778.

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    4. Kitty, 自己搜尋的過程總是會有得益的,有空多上來一起分享。

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    5. 樓兄,778你好像也持有不少。Link今次真的要開香檳慶祝下。

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    6. 少少la,樣樣最好都有D啦

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    7. STARMAN , THX. 因為好幾年前已經主力入 REITS 當退休之用 , 823 一直係我最愛同主打. 因為823 既場係身邊 點都知道佢發展走向. 另外請教一下, 希望其實網友都可以幫忙解答, 岩岩 823 業積報告, 現金部份只剩 5 億左右係手( 我知道之前買左好多靚野, 而且呢個時候太多CASH 係手但沒增值又唔係好事), 但只剩5 億 CASH, 其實以咁大市值來講 真的足夠嗎? 咁明白 REITS 最大好處係月月收現金. 不過係以家大環境, CASH FLOW 其實係唔係需要係 10 億以上先為安全 .. SORRY 我唔係好識 希望大家解答下 THANKSS

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    8. reit 要refinance 無難度, 何況係823
      2778仲少錢過823, 一樣refinance倒100億,因為渣住朗豪坊...

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    9. 778係好嘢

      D人唔like CK, 但其實CK爛場Potential才大...

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    10. Kitty, REITs太多cash係手你就驚了。一般analyst 擔心企業唔夠cash係驚佢流動性不足,以領展來說,無須擔心這個情況。一來領展每月收租的現金流強勁,二來銀行給予領展的備用信貸額充裕,5億cash足夠公司營運有餘。

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    11. RRRRRRRRRR, bingo, 其實香港咁多隻REIT最好係778.....
      823其次,原因係823太低yield,股息再投資威力減弱

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  24. Just Google " MAGIC : SP" .. Cheers !

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    1. oh no, you spoiled the party :)

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    2. 知道都冇用,因為唔識分析

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    3. 學懂尋寶及分析的得益比直接知道no.的得益更大。

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  25. 一次過拜讀Starman兄的文章, 財技高超, 又願意分享, 謝謝Starman兄!
    另想請教那PB可做Starman兄文中的直債及融資操作, 資金約1M-2M USD,
    可否指教一下?謝謝! marksix4k@gmail.com

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    1. You're welcome! 有時間多來交流。

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    2. 多謝Starman兄百忙中抽空回覆!
      可否分享PB是那間? 請指教一下小弟! 感激!
      可否email到到marksix4k@gmail.com

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  26. Thank you. 有啟發性。

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  27. Hi all, if you are interested in S-REIT , may go to below 2 link ,, which is quite informative .
    1) reitdata.com 2) sgshareinvestor.blogspot.sg
    First one is more on each reit's asset and other detail like gearing , div yield and second one is more on news and analysis .
    Cheers.

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  28. 想請教Starman意見,本人如想加按套現,約2.5M,買本地REIT行嗎?因今日的REIT巳升至高位,但債又升了不少。兩難呀。
    Ironman 上

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    1. Ironman:首先要看你整盤portfolio及你整身個人/家庭的現金流情況,筆者個人比較看重現金流管理。加按套現投資,問題在於配置的資產質素、增長,以及你個人現金流情況,加按每月供款包含利息及本金,如你本身現金流入足以支持是沒問題的。債或REITs先不理會是否處高位,因為何為高位沒人知,某程度上是反映了一些市場因素,最重要是看該公司的current yield及是否有可持續性的盈利增長,在筆者看來,市場還是有值得投的機會。

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  29. 请问starman ,pb 的服务是否每家大同小异?我住的国家是马来西亚,对于国内pb非常不普遍

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    1. 不同PB 平台提供的條件及針對客戶、門檻都不同,在筆者而言,跟進的客戶經理是否配合也十分重要。

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  30. 好的,我也该和我本地的经理接触下,请问pb 给REITs的loan和一般的margin 除了利息操作上有什么分别

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    1. REITs 的LTV一般也不低。操作上一般大同小異,但債券報價要留意。

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  31. 唔該晒,Starman. 本人已四十多歲,收入穩定,如無大錯可做到退休。每月現金流足夠支持加按的本金和利息。想加按2.5M, 可做到 H + 1.6, 1% 回贈。買港元債,不大貪,4至5厘收貨。賺少少息差。另買REIT 收息。其實本人已有一些定息物,約3.4% 至4.17%。被動收入每年只有二十多萬。0005 輸咗一半。
    Ironman 上

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    1. 祝生意興隆,小朋友快高長大。��
      Ironman 上

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    2. Starman 兄,讀了你的文章一段時間,真心多謝你的分享。関如PB的服務還是很初哥,請問可介紹PB 給我可做到相関直債及Reit的融資嗎?謝謝,Yr Fans
      請發本人電郵eddietksung@yahoo.com.hk

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  32. 請問REIT 有何死門?
    Ironman 上

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    2. 任何投資都有它的死門,如債券就是違約風險。而REITs就是物業收租金收入下跌、物業價值下跌的風險等等。

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    3. REIT的死門就是未能為債務roll over,通常解決方面就是發新股籌錢,雖然公司唔會死,但通常咁做會攤薄DPU

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  33. hi Starman, 可有買賣直債的證劵行資料可供參考, email: benpang2010@gmail.com thank you

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  34. Starman, 可否亦send有關買賣直債的證劵行資料以供參考, email: sgarytong@gmail.com thank you

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  35. Starman兄,讀了你的文章一段時間,改變了本人理財觀點,真心多謝你的分享,得益不小,可否指教一下PB直債及融資操作, 資金約1M-2M USD,謝謝! erictse1980@gmail.com

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    1. 謝謝支持﹗ 可以,稍後有時間回覆。

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  36. Would you advise the bank that you are using the PB service? My email is andrewgo001@yahoo.com.hk

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    1. Hi Starman,

      Please kindly send me the PB service to my way email address account. sunnychanprivate@Gmail.com

      Sunny

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  37. 爬文近半年,小弟終於將d債基同人仔定息產品贖回了,希望重新部署過,Starman兄可否介紹些PB給小弟實踐下。 Many many thanks! prosperous.kelvin@gmail.com

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  38. 爬文近半年,小弟終於將d債基同人仔定息產品贖回了,希望重新部署過,Starman兄可否介紹些PB給小弟實踐下。 Many many thanks! prosperous.kelvin@gmail.com

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  39. Statman兄,
    你好,我也是新手一名,爬文大半年,緣起是追看 止凡兄/ 鐘兄/ 巴黎兄/藍冰。。。等等的好文章,從而大開眼界,踏進““價值投資的世界””,感謝您們的分析&分享。

    上文說的 Singapore Reits, 我翻了好一陣子,又怕看錯,是 "MxxxC"...����....?

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    1. 羊太太,謝謝支持﹗筆者不便開估答案。

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  40. Hi Starman,
    Thanks for your article.
    Would you please send me the PB service to my email: mrsfan23@gmail.com
    Fan

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  41. Starman兄,你可以考慮做PB agent呀 :D

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    1. PB 能管理的客戶數量極少,算盤打不響呢。

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    2. Can share with me the PB contacts as well.
      Thanks

      restivansh@gmail.com

      May be you can ask for referral bonus from private banker :)

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  42. 這個推介好像在iM看過,還是與你飯局時聽過你講呢?

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  43. STARMAN兄,可以EMAIL個PB CONTACTS絡我MA?
    THANKS
    LAMC0314@GMAIL.COM

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  44. 作者已經移除這則留言。

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  45. 作者已經移除這則留言。

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  46. Hi Starman,
    Thanks for your article.
    Would you advise any PB service for me? My email is edmondch@gmail.com
    thx
    Edmond

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  47. hi starMan

    請問citigold能買到 sreit 嗎? 成本會比証券行高?

    在那裡可以一直看到新加坡的股價?

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  48. 請教多一個問題,香港人可以直接到新加坡銀行開戶賣買reits? 這樣之後操作會比較方便嗎?用當地銀行做買賣成本更底嗎?

    thanks you!

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  49. 剛了解,耀才佣金是0.16%,sgx0.01%,結算費是0.0325,另代收股息要收1%收費,還有不能直接提取坡幣。要轉回港幣才能提錢。

    主要是覺得收息的成本被食左1%很多。。。

    是否直接在新加坡開戶操作比較更宜?有其他交易平台建議?

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  50. Starman 兄,謝謝你的分享,
    可否send有關PB的資料給我嗎?
    email: jbrrun@gmail.com

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  51. Starman 兄, 多謝分享.
    拜讀文章, 獲益良多.

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  52. Starman兄,拜讀了你的文章一段時間,改變了本人理財觀點,真心多謝你的分享,得益不小,可否指教一下PB直債及融資操作, 資金約2m USD,謝謝! kentmok668@gmail.com

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  53. 請問50% 借sgd, 另外50% 用現金轉sgd 買該reits. 會否有被Call loan 風險。

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  54. 請問一下50% 借sgd, 50% 用現金轉sgd 買該reits. 被Call loan 机会大嗎?

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