2016年12月2日 星期五

特朗普上場 (二) - 錢從何來與加息的邏輯



承接上一篇文章,本篇會繼續分析特朗普提倡的基建經濟學和近日的債市現象。特朗普要爭取選票,想必要語出驚人,突圍而出。在現今世代,無論是世界各地,本土派都開始抬頭,特別是進求民主的先進國,本土主義絕對有它的市場,原因是已發展國家的經濟增長到達樽頸時,增速開始減慢,資本主義制度慢慢令市場出現兩極化,貧者越貧,富者越富,貧富差距問題開始惡化。先進國家人民一般進求民主,民主的定義就是大多數人的意願,而根據資本市場下的8:2定律,社會的財富主要分佈在兩成的富人手中,大多數人都是基層,而在他們可見的將來情況並不會改善,只會繼續惡化下去。在這種情況下,本土主義將會非常有市場,大多數人不滿意現狀,都希望財富重新洗牌,推倒重來。

市場如果未開始意識到這個問題,還是繼續用舊有方式去作出「理性」預測,結果往往會令市場大失所望,對結果感到非常意外,如近日發生的公投脫歐事件、特朗普當選美國總統、香港本土派代表之一青政當選入主立法會等,以上結果都令市場非常振驚,同時亦反映本土主義的抬頭。

特朗普的本土主義能夠有市場,是因為市場大多數人都不滿意現狀,希望新政府能帶給他們一些「轉變」。過去7年間,美國一直採取寬鬆的貨幣政策,大開印鈔機,令全世界資產價格暴漲,但真正流入實體經濟的資金沒有多少,經濟復甦進度緩慢,基層市場生活沒多大的改善。特朗普不愧為一名精明的商人,他找對了市場,為了給市民一個「轉變」的願景,說上任後第一件事就是開除聯儲局主席耶倫 (儘管總統只有提名權,而沒有絕對的權力委任誰人當主席),然後大搞國家基建 (儘管國庫空虛,財赤嚴重)。其實就是想告訴大眾市民,他上任後會減少多年來一直依賴的貨幣政策 (Monetary Policy),同時會積極提倡擴張性財政政策 (Expansionary Fiscal Policy),給選民一個「轉變」的願景。

承上一篇文章,特朗普上場後要大搞國家基建,搞國家基建需要資金,而美國財赤問題嚴重,因此簡單一個問題,錢從何來?一般而言,政府要實行擴張性財政政策推動經濟,提升國家的GDP,降低失業率,不外乎增加政府財政開支 (Government Expenditure),但共和黨絕對不會同意赤字再增加,在稅不能加 、財赤問題嚴重的情況下,如何填補這個財政缺口?一般人可能沒留意,讓筆者為他解釋一下吧。特朗普背後經濟顧問團隊的算盤是這樣的,大搞國家基建的資金不會在美國政府的口袋中取出一分一毫,而全部均由私人企業去承擔。問題來了,私人企業是唯利是圖的商人,他們又為何願意投錢幫政府搞基建?答案是政府首先會將基建項目的經營權授予投資企業,另外會再通過減免相等於投資額的稅收作為補償予這班願意出手相助的私人企業。另一個問題又來了,這個稅收減免補償的資金缺口不又是最終會令政府財政收入下降嗎?在財赤不能再增添的情況下,錢又從何而來?邏輯是這樣的,特朗普透過私人企業去投資國家基建,這必然會增加市場就業,從而令失業率下降,經濟改善的同時,稅收自然會增加,而增加的稅收部份就可以填補稅收減免補償的資金缺口。這稱之為「稅收折中」(Revenue Neutral)。

特朗普的算盤打得很盡,計劃得非常理想,而且相當動聽。然而,這個算盤真的打得響嗎?老實說,筆者對此相當有保留,白一點說,個人認為這極其量是一種爭取選票、政治本錢的一種說法,當然,大眾市場亦未必會明白,同時也會感到很受樂。簡單而言,這就是直抄中國的亞投行和一帶一路計劃,但兩者完全難以比擬。亞投行和一帶一路是中國國家帶頭主導,世界各國參與配合支持 ; 相反,特朗普的計劃目前只是天馬行空,單靠美國本土私人企業的參與支持,難度相當高。最後,可能只能再次大規模發行美國國債,這可能亦部份解釋了為何最近市場大幅沽售美債的情況,十年期美債孶息率數個月內已由1.6%升至目前的2.4%。按此邏輯,美聯儲大幅加息並不可行,因為加息會令美國政府的利息支出大幅增加,從而令財赤問題更嚴重。而為了穩定債市,美聯儲很可能到最後會再次開動印鈔機在市場大手買入美債,美債價格回穩,美債孶息率再次回落,但這次新增的貨幣供應會流入國家基建,將有效降低失業率,改善經濟。然而,GDP增長速度增加,將會迎來通貨膨脹的問題,為了保持低通脹環境,美聯儲到時可能有需要調升利率去控制通脹,但請大家不要忘記,通脹增溫是在經濟增長的情況下出現,同時亦表示GDP的增速永遠比加息快。按此邏輯,加息永遠滯後於經濟增長或通脹,加息又何懼之有?

後話:

既然市場經常出錯,大家等著機會的來臨吧,應該不用等太久。

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2016年11月29日 星期二

特朗普上場 (一) - 兩極化的世代會改變?



上星期參加了一個朋友的聚會,在場的全部都是投資界非常成功的朋友,大家把酒言歡,雖然天公不造美,當晚下起大雨刮起大風,但能夠在享受美酒佳餚的同時,與一眾志同道合的好朋友摸着酒杯底交流生意經和投資心得,實在是人生一大快事。當晚在場的朋友都來自不同界別,有金融界、會計界、地產界、建築界、護理界等,而且都是老闆級。雖然大家來自不同界別,但都有一個共通點,大家除了自己專業的界別以外同時都是專業投資者,因此大家在討論的時候除了站在自己熟悉的專業界別的立場去討論以外,同時亦會以投資者的身份和角度去分析和討論,分析和比較的回報率(yield)不只是一個市場、一個行業的回報率,而是跨市場和跨行業的互動因素分析和回報率比較,得出的結論自然更全面,更能夠綜觀大局形勢。當晚是一個非常casual的晚宴活動,談天說地,無所不談,但往往最後都離不開投資,這都是大家骨子裏的性格,沒有辦法。這是一個相當不錯的交流,這當然有賴於主人家的「地位」和號召力,感謝主人家的邀請和熱情招待。

晚宴當中,筆者談及到自己的小量物業按揭即將相繼到期,到期的意思是按揭兩年期的罰息期屆滿。對於精明的投資者來說,到期轉按是不用猶豫的指定動作。原因很簡單,目前銀行按揭息率極低,一般按揭利率已低至H + 1.35% ,同時再送1.4%回贈,再加一個mortgage link戶口,幫你加按套現(cash out)增加流動性的同時有幫你慳盡利息。已貸款額500萬元為例,1.4%回贈等於7萬元,已差不多足夠覆蓋首年利息,即相等於兩年的按揭有一年不用繳付利息。另外,如閣下有多餘的備用現金或轉按時cash out的多出現金,存入mortgage link戶口即可抵銷相等於存款金額的按揭利息(存款金額不高於總貸款額的一半)。因此,兩年的按揭期內實際需要繳付的利息極少, 隨着資產價格的上升,加上兩年來的供款本金,轉按時又能同時一次過套現,套現得越多,銀行給你的回贈越高,你的流動性又越高,用於再投資所產生的收益及現金流又越高。能夠做到上述的條件是,閣下必須有物業資產,再加上低息的融資平台。
(做按揭其實很簡單,只需走入分行申請就可,不明白為何有位「人兄」自稱「大戶專家」又要找經駱又要破口大罵銀行客戶經理,真難理解,確實是一個壞榜樣。有時對身邊為自己服務的人好一點,會得到意想不到的收獲。)

談到這裏,大家可能有一個疑問,銀行賺什麼錢? 是的,銀行做按揭業務的目標已不是單純為了帳面的息差盈利。第一,市場資金真的很多,銀行資金沒有出路 ; 第二,由於按揭業務有物業資產作為抵押,銀行除了資金成本的考慮外,更考慮了資本成本(capital cost),有抵押貸款所佔用的資本成本較低,這令到銀行傾向借貸予有資產抵押的人士。金融海嘯後,巴塞爾條款多次收緊對銀行的資本要求,同時金融海嘯後各國不斷量化寬鬆,多次開動印鈔機,資金泛濫,但資金只停留在金融體系內或流向物業資產,使資產價格不斷上升。海嘯後,資金泛濫加上巴塞爾條款對銀行的資本要求更高,使銀行只願意借貸給有物業資產抵押的人士,這班人得到銀行的低息資金支持,更容易累積更多的物業或其他資產,然後再次更容易得到銀行的支持去買入不同的資產。

說到這裏,得出的結論已很明顯,世界已走向兩極化,一個擁有越多資產的人,他就越容易能夠利用資產取得低息融資,充分利用低息環境的優勢,利用購入的資產配合融資增加流動性,再利用流動性購入資產。而銀行或其他專業的融資平台最愛借錢給擁有資產的人。相反,沒有資產的人就永遠較難取得融資,較難利用低息環境的優勢累積資產,而銀紙只能隨時間貶值。在這個世代,資產以不單單是物業,可以是房地產信托基金,可以是債券,可以是股票,總之能夠產生現金流收益又能取得高融資的資產就是最好用於累積財富的資產。

新經濟常態下,息率長期保持偏低,這裏筆者要強調即使美聯儲加息一兩次也並不代表進入加息周期,筆者之前很多篇文章都有提及美國為何一直在其他主要國家央行減息或甚至提倡負利率的情況下仍然堅持出口術說要加息,是因為美聯儲要顧及美元的國際地位和信譽,使得美聯儲在及後的日子需要繼續量化寬鬆、印銀紙的時候更有本錢,因為信譽就是「美元」的核心價值。如果美國跟其他國家一樣即時實行負利率刺激經濟,美國日後再量化寬鬆、印銀紙的效果只會一次比一次減弱,這個道理很簡單。

特朗普上場,政策方向現階段除了他本人無人可以清楚知道,但筆者認為特朗普要搞好經濟,炒耶倫,狂加息不會是一個好方法,這極其量只是特朗普爭取選票及政治本錢的伎倆,從他當選後首編公開的言論便能夠清楚一二。要知道大搞國家基建需要資金,而美國財政懸崖問題尚未解決,因此簡單一個問題,錢從何來?

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2016年11月9日 星期三

如何挑選優質和分辦「化妝」REITs



承上篇文章 有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合,今篇主要分享筆者如何挑選優質的REITs和分辦哪些是「化妝」REITs。

對於如何挑選優質的REITs,筆者主要考慮以下7個因素:

1. DPU增長潛力(每基金單位分派)

如筆者上一篇文章所說,要投資組合有「動能」,現金流是不可或缺的重要因素,從這方面考慮,挑選優質的房地產信托基金比挑選優質的股票來得容易,或者應該說來得更簡單直接。原因很簡單,投資一隻股票,即使它的盈利平穩增長,但也不一定會保證持續穩定派息。對於筆者這類「好息」之徒來說,挑選優質的股票時需要同時考慮該股派息的穩定性。而投資房地產信托基金就不一樣,房地產信托基金的盈利不少於90%用於派息,即表示其盈利表現與派息基本上是一致,因此投資者基本上能較有把握地預測所持基金的派息金額,從而制定投資組合的現金流再投資方案。在尋找優質的REITs時,為方便篩選,筆者往往以REITs 的每年DPU增長作為第一準則去篩選。可以說,一隻REIT的DPU能夠做到每年增長,差極也有譜,也反映該基金的經營管理能力。

在分析DPU增長,筆者會將增長分為內部增長及外部增長。內部增長取決於旗下物業資產的出租率和租金上升空間,以及將物業資產增值的能力,當中包括翻修擴建、宣傳推廣從而提升物業營運收入和通過有效管理降低物業營運成本的能力。外部增長執取決於集團背景、資金實力、融資能力、操盤能力、營運團隊物業買賣和物業開發的能力和經驗。

2. 旗下物業資產質素

挑選優質的房托基金首要的考慮因素必然是該房托基金旗下的物業資產的質素及基本面。要審視物業資產質素首要當然是看物業位處的地點(是一線區還是二線區?是核心區還是民生區?)、級數/檔次(是甲級還是丙級?)、旗下物業資產是否契合經濟周期和供需結構健康的物業類別(酒店/商舖/商場/甲級寫字樓)等因素。再配合地區的經濟狀況及政策因素(如自由行數量的減少)作出供求的分析,從而判斷基金旗下的物業資產的供需結構是否有利。如果供大於求,租金未來難以攀升,相反如果供不應求租金會有一定的潛在上升空間。這點將直接影響REIT的DPU(每基金單位分派)。只有擁有優質物業資產的REITs,其DPU的增長遠才有保證。

3. 管理層及未來發展計劃

融資必然存在成本,對物業資產的持有者而言,將旗下物業資產上市融資最大的成本或代價便是與眾多股東分享利潤。試想一下,如果物業資產的回報率十分高,作為物業資產的持有人,如果企業沒有明確的未來發展計劃使其有龐大的集資或融資需要,為何要將旗下高質素、高回報的物業資產上市?物業資產的持有者根本沒有這個誘因去將旗下物業資產上市,與大眾分享利潤。逆向思維分析, 在沒有未來發展計劃的前提下,上市的REIT應該都不是優質的物業資產,如果資產的未來發展及增長有限,大股東很大程度上是純粹利用財技將物業資產上市「Cap水」,筆者稱之為財技REIT」或「化妝REIT」。這些REIT在市場的佔比不少,以下會再講講REITs可以如何「化妝」。

4. 估值

一間公司、一隻基金的估值對投資者來說非常重要。無論一間怎麼好、怎樣優質的上市公司,股價太高則代表上述利好正面的因素已經反映在價格上,因此如果股價的增長比盈利增長要快,投資者要考慮高追的風險。當大家都知道這REITs十分優質,地點及質素都優越,投資者和基金都蜂擁而至爭相認購,它的價格就會被追高,甚至已經超過物業資產本身的內在價值,所以分析其估值非常重要。投資者應根據上述各種因素對每隻有意投資的REIT進行估值分析。

5. 分散風險

儘管一隻REITs是多麼的優質,但若果他旗下的資產過分集中在某一類別,或所持資產數目不多,其租金收入來源有機會會過分集中,導致風險不夠分散。投資者便要考慮避免單一投資該REITs,在考慮整個投資組合的配置問題上,應該盡量避免投資與該REITs重疊的物業類別或相同區域的資產,自行將投資組合中的投資風險分散。

6. 負債水平

當兩隻REITs的質素和各方面的因素水平差不多時,一般而言筆者會較傾向投資負債水平較低的REITs。因為當黑天鵝出現時,資本市場會出現較大的波動,根據過往歷史,於2008年金融海嘯,很多高負債的REITs都因為旗下資產大幅貶值令負債比率急速上升,再融資出現困難,使公司出現流動性風險,REITs價格大幅下跌。因此在客觀因素差不多的情況下,筆者會選擇負債比率較低的投資,原因是以同樣槓桿的水平而兩者表現差不多,其實也代表了負債比率較低的實質營運表現較出色。同時,負債水平較低的公司,其再融資的空間相對較多,當黑天鵝來臨時,市場往往會出現併購機會,負債水平較低的公司自然能通過融資更能把握市場機會。

當然,筆者不是建議投資負債水平極低的REITs,其實REITs的負債比率水平已被要求不高於45% ,本身其實已不高。如果一些REITs持有過多現金而又沒有負債,可能代表REITs的經營能力不高,沒有有效利用槓桿進行潛在收購有潛質資產的活動,發展過於被動。與其投資持有過多現金、流動性過高的 REITs,投資者倒不如將投資資金自行存入銀行算了吧。

7. 是否「化妝」REITs

筆者留意到不少在本港上市的REITs也有利用財技「化妝」之嫌。有關財技不外乎:

一、大股東提供前期租金收入保證,從而谷大前期租金收入
二、大股東放棄前期收取派息,以提高投資者的派息水平
三、大股東利用利率掉期協議(Interest Rate Swap)降低前期利息成本
四、基金的管理人收取管理費,前期以收取基金單位代替現金,使前期現金收入增加

以上說了很多「前期」,意思是說大股東往往利用前期的化妝品吸引投資者在上市時認購,及後一段時間,大股東「cap水」後便打回原形,後期的回報大幅下滑。以上所說,陽光、匯賢、富豪、泓富等在上市時都有做上述1-4的其中一項或更多,投資者在投資前要多留意。

總結

投資房地產信托基金與投資房地產開發商大有不同,房地產信托基金以租金為主要收入來源,而開發商則以銷售物業為主要收入來源。由於租金收入較銷售收入更為穩定,收入波動性較低,業務風險也較低,且派息比率有保證,預測投資收益的現金流入也較為「有數得計」。

筆者收到不少讀者的來郵,表示擔心美聯儲加息可能會使REITs的價格受到明顯的影響。筆者先不討論加息的機會,因為即使加息,筆者也不認為美國目前有條件連續加息,而且加息幅度有限,更遑論進入加息周期。此外,REITs有別於債券,債券票面息率是固定的,而REITs的收入、盈利和股息都是浮動的。如果美聯儲在若干年後真的大幅加息,這其實也表示經濟復甦強勁使美國具備長遠加息的條件。在經濟環境向好的情況下,房地產需求必然健康,REITs旗下物業的出租率、租金必然水漲船高。根據過往多年的歷史數據,REITs往往在進入加息周期之前有一定的波動,但在一個完整的加息周期中,REITs的表現往往跑贏其他資產及證券,因此利率與REITs的表現呈正向關係。投資者不必過分擔心加息對REITs價格的影響,反而當加息時,市場持不同看法的投資者會沽貨,市場反而出現更多投資機會。

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2016年11月3日 星期四

有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合



最近有讀者朋友讀到了一篇由一位著馬來西亞博客作者「蛤蜊先生」寫的文章,內容提及筆者早前的一篇「REITs+Bond」的現金在投資操作的文章。該讀者連忙轉發給筆者說這篇文章對有關操作及背後的理念解釋說明得很清楚易明,叮囑筆者一定要看看評價一下。筆者讀後也認為該位作者寫得非常好,內容歸納了筆者之前數篇有關「REITs+Bond」操作的重點和理念,很有條理地歸納並總結出來,相信各位讀者讀後都會對該操作及理念有更深層次的體會及理解。現將該篇文章轉載如下與大家分享:

「最近读到有一篇有趣的文章,是一名香港非常成功且年轻的投资者Starman,他吸引我的地方不是他的成功,而是他的稳健创造现金流的投资理念。

文章 “「REIT+Bond」的現金流再投資操作”, 是他口中的可攻可守的投资法,当然这方法适合在香港,但或许并不适合在马来西亚,但适合与否,主要看的是他的投资法背后的理念。
原文:「REIT+Bond」的現金流再投資操作

来看看Starman兄以 REIT + BOND为金融组合投资实际如何操作:

1)买入不同月份派息的债卷,向银行融资8成,债卷回报率7%,贷款利息1.6%,赚取5.4%差价。

债卷属于稳定收益回报的金融产品,透过融资加大投资资本,同时增加回报率,并且赚取稳定5.4% 差价,这是守的方式

2)然后再把稳定派息的债卷,将所收到的利息,再投资(RE-INVEST)在优质的、稳定、前景看好的REIT组合。

买入波动性不大,长期可以定期定额购买,持有成本不会快速增长,为进攻的方式。

而Starman兄之所以会买REIT,主要是因为债卷有到期日,债卷到期了价格会回归,因此没有长期收益增长优势。但买入REIT却可以作为长远资本增值和财富累积的基石。」


觀看全文: http://www.sharetisfy.com/2016/09/blog-post_80.html?m=1


Starman 後記:

筆者的投資一向注重現金流,任一種投資的回報有多大的爆炸性收益也好,過程中或短期內沒有任何現金流產生其實也只是一潭死水,是缺乏「動能」的投資。投資需要「動能」,意思是說一項投資只要能產生現金流,除了提供流動性以外,其所產生的現金流就能夠用於再投資(re-investment),而再投資的項目即使是性質相同,也不一定必然是同一種投資產品(可以是REITs、Bonds或其他具有現金流的投資物),即使也是REITs,也可以是領展、MT,這樣就能做到分散風險(diversification)的效果,使投資帶動的現金流收入來源(被動收入)多樣性增加,進一步優化整個投資組合。

上文說得對,筆者選擇投資債券是因為其相對低風險、高融資率、高現金流的特性,可以運用低息環境下的便宜資金進行有效套息交易。債券的缺點並不是眼前的現金流多少和回報的高低,他的優點正正是他的缺點,因為債券最大的特點是其保本的特性,同時亦表示它未能做到資本增值的效果。在不斷量化寬鬆的大時代下,銀紙長遠會以高速貶值,沒有資本增值的力量實在難以抵抗未來的通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流,而又能收得像實磚般具有長遠資本增值的效果,使用債息再投資REITs必然是不二之選,同時REITs亦具有高倉值的特點,也具有高而穩定現金流的特點,因此兩者除了有互補的作用外,亦能夠相互作出再投資的操作,優化整個投資組合,使雪球越滾越大。

無論一種投資有多好,回報有多高,如果整個投資組合就只有這一項投資,風險就是過度集中,黑天鵝是無法準確評估的風險,要來的時候說也不能夠阻擋,亦無辦法準確預測他的影響有多大,甚或是受影響的行業、板塊、國家地區等等。到黑天鵝來的時候才作出補救措施已經太遲。 無論投資者對自己的各項投資有多大的信心,都必須要防範於未燃,作出最壞打算,分散風險是風險管理的第一條,也是當黑天鵝來臨是最有效的一條。購買基金最大的好處就是風險夠分散,但當中涉及的中間費用高昂,可以說是未見官先打八十。因此,與其通過銀行購買基金讓基金經理賺錢,不如自己多做功課,靠自己DIY創造屬於自己的基金,收益、成本、流動性、現金流全部掌握在自己手中,只要方向和理念正確,不貪心,肯堅持,以現金流再投資操作的方式投資,投資組合必然會不斷優化,雪球不斷滾大,要做到所謂的財務自由根本難度不高。

當然,要完全發揮「REITs+Bond」操作及現金流再投資策略的威力及增長速度,關鍵在於是否有一個低息融資的投資平台,第二便是投資組合內REITs及Bonds的質素如何。這些因素都直接影響投資組合的回報率、流動性及防守力。如果以上其中一種因素的配置未能到位,會大大影響投資組合的整體威力,相反如果資產配置恰當,這將會是個具有穩定現金流而非常堅固,且能夠長遠以滾雪球形式累積財富的投資模式。但市場上的REITs良莠不齊,化妝的REITs實在太多,基本上市場上大部份的REITs也不太優質,只有少數值得長線持有。下一篇筆者會講一下挑選優質REITs需要留意的地方,盡量避免誤墮化妝REITs的陷阱。

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2016年10月27日 星期四

談人民幣匯率與投資



有一段時間沒有寫過有關人民幣匯率或投資人民幣產品的文章,筆者自問在該範疇的投資上也算是個專家,當年在人民幣相關投資上的利潤亦非常可觀,最近不少朋友問到筆者對人民幣走勢及投資的看法,筆者亦十分樂意在此分享一下個人看法。其實,在剛寫本blog的的時候,筆者在較早的數篇文章都經常談及如何應付人民幣貶值的風險,尤其是在投資人民幣債券的時候要特別注意人民幣匯率貶值的問題,以免賺息蝕匯價。

以往有不少債券投資者,甚至私人銀行家們都大力建議投資者選擇人民幣債券,主要因為其息口較高,同時人民幣在當時是預期升值的貨幣。但投資者要想清楚,投資債券的目的是為了賺取利息,即使債券價格下跌,亦可在到期日取回全數本金;當債券價格上升,可考慮賺價離場,財息兼收,進可攻退可守,其保本性質就是最吸引的地方,正正因為投資債券的價格波動風險較低,投資者可利用私人平台槓桿操作,將債券抵押予私人銀行以低息融資,再重新投資於穩健的債券或其他高息產品上,使槓桿後的投資回報率大大提高。但有一點要留意的是,假若投資者投資的是人民幣債券,同時進行槓桿操作,由於人民幣利率遠比美元高,人民幣債券槓桿操作的貨幣必然是美元,否則會導致沒有足夠的息差套利空間。然而,借入美元去投資人民幣債券,會出現交叉貨幣風險(Cross Currency Risk),正如前文所說,使用槓桿是雙刃刀,他能會倍大回報率,但同時亦會倍大投資風險。

借入一種貨幣去投資另一種貨幣計價的投資產品等同於槓桿投資該匯率的升跌。買入資產的貨幣升值當然會提升回報,因為這代表借入的貨幣在貶值(債務貶值)。相反的話,資產貶值即代表債務升值,這樣便會錄得虧損。由於這涉及槓桿操作,總投資額倍大了,上述所講的回報與風險會同時倍大。因此,筆者一向並不建議使用槓桿操作投資人民幣債券或人民幣的相關投資產品。

若真的想投資人民幣債券,但同時又不希望有上述所講的匯率風險,可選擇同時購買人民幣遠期外匯合約,鎖定相關匯率風險,但要注意遠期外匯合約的交割日和到期日存在兩天的間隙,投資金額和遠期合約的金額必須匹配,同時遠期合約的交割日亦必須與債券的到期日相匹配。當然,以上操作亦需要考慮購入遠期合約的成本。在目前風高浪急的經濟環境下,投資要有清晰的目標,目標是賺取息差就是賺取息差,切勿牽涉太多不必要的風險,切勿被潛在獲利機會沖昏頭腦,本末倒置。

有興趣的讀者可參考本blog之前的相關文章︰

如何利用遠期合約對沖槓桿人民幣債券風險


前文亦曾提及過,筆者亦曾經使用槓桿操作購入人民幣存款證,以97%的融資率抵押予銀行,借入美元再購入人民幣存款證,即槓桿比率達33.33倍。以上操作當然存在匯率風險,但當年人民幣穩步上升,加上人民幣存款證的利率與美元利率存在一定的息差,筆者才有信心在沒有鎖定任何遠期的情況下槓桿操作人民幣投資產品,賺取息差的同時在人民幣匯率升值上亦獲厚利。現在回頭想起來也有點戰戰兢兢。

時至今日,人民幣長遠必定升值的神話已不復再,人民幣匯率自去年年初已開始觸頂回落。過往10年中央在人民幣國際化的目標上做了不少功夫,包括成立香港人民幣離岸市場(CNH市場) 、與其他國家簽署貨幣互換協議、保持人民幣匯率穩步上升,增加市場投資者及國際對人民幣匯率的信心,從而鼓勵國際貿易使用人民幣結算,一步一步朝着人民幣國際化的目標前進,過往五、六年的步伐亦十分理想。然而,自從經歷過去年股市大震盪後,中央已經意識到保住經濟面硬着陸才是最重要,人民幣國際化的長遠策略性目標與保經濟增長的目標相比,顯然後者更為重要。

要保經濟,但求內需實在未能夠支撐每年的增長目標,內地股市和樓市亦存在不確定性,邊上對中央在股市和樓市上的政策構成極大的壓力,為減輕壓力,必須雙管齊下,內需及國際貿易同樣重要,人民幣匯率的定位便是關鍵。在各國大量印銀紙、實行負利率、主動將國家貨幣貶值的手段下,為保持國際貿易的競爭力,人民幣只能夠貶值。在過去一年,中央採取的手段是一邊以口述維穩匯價,另一邊透過人民銀行每天的指導價格控制匯率一步步下行。中央這樣做的目的顯然是害怕外匯流出,但事實是引導人民幣匯率一步一步行行會造成市場認為人民幣長遠貶值的預期。

市場對一種貨幣升值或貶值的預期是十分重要的,假若市場的貶值預期形成,外匯流出的情況會更為嚴重。根據中國外匯局公布,內地已經連續15個月出現結售匯逆差,反映走之情況嚴重。要改善這個情況,人行可能需要考慮一次性將人民幣貶值,而不是慢慢將人民幣一步步貶值。這樣做可能會引致市場出現動盪,但長痛不如短痛,一次性貶值一個幅度後,市場反而會認為人民幣已經見底,甚至認為可能出現超賣,匯率跟隨穩定,經濟情況長遠應有所改善,同時可能會出現短暫性輸入性通脹。以上只屬一個假設性的方案,但無論最終人行決定如何,人民幣匯率短期內繼續貶值的可能性極大,這點毋庸置疑,走資情況亦將會繼續,香港作為國內人民幣走出去的跳板,香港市場的資金只會越來越多,資產價格必然繼續上升,特別是高回報的資產和投資產品必然受到追捧,在這樣的大形勢下,作為散戶抑或專業投資者應及早佈置及作出相應的資產配置為上策。

切勿老想着過往數十年的經濟周期模式在當今新經濟模式下會不斷複製,遊戲規則不斷轉變。

2016年10月17日 星期一

讀者信箱: 投資要融會貫通 簡單便是美 (退休計劃篇)


Star 兄

閣下年青有為,目光遠大,非常難得。
本人年紀應比弟大十年以上,卻仍未為退休做好保障,深覺年青時太浪費時間,故把經濟情況讓星兄把把脈。

家庭狀況:本人與妻 44歲,一小孩11歲
收入: 本人 70K (其中15%扣出每月買公司股票和MPF)、妻35K
支出:8萬/月,現時每月儲1、2萬
物業:一個市值4佰零萬單位,仲有50萬供款。
股票加現金共大約300萬 (其中7成係股票,帳面蝕一成)。
夫婦的 MPF户口 200萬左右。

願景:
1) 預筆錢比小孩謮大學,100萬?
2)十年內退休,其實想離開現在的商場,去做自己野,搞興趣班之類。
3) 希望真正全退時有每月3、4萬收入

感激!

補充小小:現時的被動收入其實好小,一年幾萬元吧。

點樣可以做到十年後每月可出5萬現金流呢?

係咪無可能?

明白起步遲咗,仍有機嗎?

讀者Sam

Starman回覆︰

最近,美聯儲主席耶倫最終都要接受新經濟常態局勢的事實,在一官方會議中,耶倫首次提出high-pressure economy (高壓經濟)的政策概念,意思就是容許通脹率超過之前一直原訂標準的2%目標水平,以解決市場就業及經濟復甦為大前題,這反映美國面對當前全球QE的局勢已無計可施,被迫返回QE放水穩定經濟的年代。在去年底,美國第一次加息的時候,筆者亦曾分析過,美國以目前情況根本沒有大幅或連續加息的條件,當時市場高息資產包括債券及REITs都出現明顯調整,應該趁當時加強投資組合的資產配置,認清大局。可惜當時市場不少金融機構財演一如以往順勢大做文章,不少散戶投資者都錯過了最佳進行資產配置的時機。誠然,以目前情況來說,美國以及世界主要經濟體在可見的將來,暫時仍未見經濟模式會有任何突破,市場資金只會越來越多,市場仍然會維持低息水平,資金繼續追逐高息資產,資產價格會繼續上升,貨幣的購買力繼續下跌。因此,現時及早認清大局亦未為晚也。

筆者在較早前的一篇文章「人生規劃 由五年計劃開始」中曾提到,筆者認為人生可分為三個十年,第一個十年是22-32歲(即畢業前就應該著手規劃); 第二個十年是32-42歲 (在第一個十年累積的越多,才是真正的「嬴在起跑線」); 第三個十年是42-52歲,應該開始計劃並準備退休或退而不休的生活,原因很簡單,這階段已經過了精力最旺盛的時期,不應再依靠勞力賺取金錢,被動收入應該為最主要的收入來源。

打工每月所收到的「工資」,正確來說應該稱為「補償」(Compensation),打工等如你出賣最寶貴的人生、時間和心力予公司,當中包括被上司「丙」、「受氣」、承受工作壓力等等,每月工資就是對你作出應得的補償。正所謂「人生有幾多個十年?」,人生不應只為了「被補償」而生活,打工的意義不應單純為了每月工資,而應該是為了脫離窮忙生活而努力儲備足夠的彈藥,當然工作中賺取的人生閱歷也非常寶貴,羽翼豐滿的一天就是脫離現在崗位,去做自己真正想做的事情的時候。至少,應該以此作為目標,人生才能活得多姿多彩。事業、家庭、成就、理想在人生中應該取得平衡。

讀者現年44歲,家庭收入超過十萬元,在幾乎沒有被動收入的情況下,每月的家庭開支約8萬元,實質每月可儲蓄的金額僅1-2萬元。雖然自全樓已近供完,手持流動資產僅300萬,以目前該格局仍未能無憂地退休,而這正正是典型香港的中產家庭所面對的問題。而往往在這個年齡段計劃退休生活時,開始意識到退休問題,焦急而容易導致藥石亂投,如買「債券基金」、XX基金、槓桿保險、炒細價股、盲目追捧銀行股/大藍籌等等,結果令整個計劃弄得更糟糕。

筆者可以說,幾乎所有零售銀行可以買到的基金都不要買,所謂的每月回報都不要信,羊毛出自羊身上,銀行作為中介基機構所收取的中間費用之多,再加上基金經理的收入、市場推廣的收入,扣除後如果到應每月支付你高息,其underlying asset的資產質素可想而知  (可參考: 

讀者信箱: 五年翻一倍回報的保險產品很吸引?)。因此,從投資角度,簡單就是美,越簡單的投資能獲取高回報就是最好,風險最可控。這是第一點。


第二,自住樓不要賣,不賣的意思不代表筆者是樓市大好友。要知道,人必須要住,這是必需品,你不買樓便要租樓。因此,沽出自住樓與沽空樓市沒有分別。在這風高浪急的世代,沽空任何資產前都要三思。量化QE,超低息時代,投資者要take advantage的是使時間成為自己最好的朋友,應該利用長年期的低息貸款(你是借方,不是貸方)購入資產,同時要留意購入資產本身的現金流,不應考慮本身現金流低、回報率及市場流動性太低的資產。資產的流動性的高低很大程度亦取決於該資產本身的融資能力,越容易做高融資的資產,其流動性就越高。是否取得高融資,除了資產本身外,亦取決於融資平台,如按揭銀行、私人銀行、IB (Interactive Broker)等等。以上一環扣一環,如果能夠融會貫通,以讀者目前的資產組合條件,利用上述進行資產配置,短時間內令組合產出5萬以上被動收入絕對沒有難度。切勿投資不明白、複雜的理財產品。

以上希望能對讀者有一些啟發,祝願讀者早日能夠將以上融會貫通,早日輕鬆進入財務自由之路。

2016年10月2日 星期日

讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

Starman 你好:

本人 46 歲,太太42 歳,沒有小朋友。十三年前辭去穩定職業遠赴美國再次投入校園,學習自己最感興趣的領域,當年沒有深思完成學業回港會如何,只是心理及財政計劃好去追尋當年的夢想。07 年回港後重新找尋相關工作,差不多要從頭開始事業,過去八年夫婦同心邊努力工作儲蓄,邊思考及投資,計劃未來退而不休之路。

近月有幸拜讀貴博客每篇文章及留言,確實將我守舊的投資及理財思維打破了,深思後知道是時候重整計劃了,盼望 Starman 兄可給予專業意見,不勝感激。

現述財務背景如下:

夫婦月入9萬 (太太全職,本人已轉半職)

自住物業市值 850萬,尚欠貸款 182萬,月供 $13,700

其他物業投資:

1. 深水埗區細單位市值 350萬,無按揭,租金收入 $10,200

2. 長沙灣區細單位市值 330萬,尚欠貸款 132萬,租金收入 $8800,月供 $5,300

3. 東涌區中型單位市值 720 – 750萬,尚欠貸款 280萬,待租,月供 $11,000

4. 紅磡細單位市值 300萬,尚欠貸款 82萬,母親住,月供 $5,100

5. 屯門工廈市值 280–300萬,無按揭,租金收入 $9,800

6. 兩個小商場舖,無按揭,只租出一個,租金收入 $2,200

股票投資: 工商內銀股市值 79萬

現金: 20萬

每月總支出: 約 $10,000 – 15,000

本人想法:

有鑑於物業產生現金流及扣減供款及稅項雜費等幾乎沒有正回報,物業更有機會租不出及顧及維修等,本人很想短期內賣走 2 及 3 兩項物業,套取現金再加半年後儲蓄可以達到入 PB 的門檻,然後進行有穩定現金流的直債投資。股票方面,適當時候會轉做 REIT。

請問以上個人想法可取嗎?希望得到 Starman 的指教。 (歡迎本人個案放在貴博客中討論)

由於個人對 PB 及直債認識貧乏,亦想得到一些寶貴資料及建議。

衷心感謝你的時間! 敬祝生活愉快,業務更上層樓。

PS Lam

Starman回覆︰

香港人喜歡儲物業,有錢就買樓,原因是買樓的技術含量不高,只要你有足夠的首期,或家庭中有人有入息能滿足供款要求。當今世界資金不成問題,資金代表購買力,你沒有,不要緊,你爸爸媽媽會有,爸爸媽媽沒有不要緊,你公公婆婆爺爺嫲嫲都會有,筆者可以告訴你,香港大部份業主都擁有這樣的購買力,你身邊沒有可能是你身處圈子的問題,不要質疑。以上都沒有的話,那就要像筆者一樣自求多福,努力靠自己了,及早準備、計劃自己的人生,要付出更多的努力比別人跑快數倍追回這班早已開始行駛的高速列車。做錯一個決定,錯失一個機會,可能一世只能在路軌上靠自己的雙腳繼續向前跑了。

香港地機會雖然多,但往往未輪到你,這是投資門檻的問題,是不公平的,是歧視未及門檻而又沒有家底的一眾人士。今時今日香港地買樓的購買力是三代人購買力的總和,但土地資源大部份已被以上三代人私有化了,香港目前剩下的土地資源已不多,但這三代人的購買力依然在市場與單打獨鬥的你競爭。

香港人喜歡買樓,另一個原因是因為具有高槓桿,在長期低息的環境下,樓宇按揭貸款長達30年,讓時間將你的負債貶值,同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值,讓時間成為你最好的朋友。然而,在辣招下,只有首置人士買樓才擁有高槓桿的優勢,對投資者而言,買樓回報率低,沒有高槓桿,資產流動性又低,為何仍要堅持買樓收租的傳統投資模式?

不少上一代經歷過高低起伏的香港人相信市場周期的硬道理 (但他們往往忽略了在新經濟模式下周期將會大幅延長的因素),他們鐘情物業投資,但同時亦不喜歡借貸,十分穩陣,物業收租資產長年累月累積,財務狀況表面健康,但他們都有一個通病,就是缺乏現金流,這是投資組合(Investment Portfolio)過份集中於物業資產的結果。本案讀者也不例外。

本案讀者年屆中年,慢慢步向退休,也意識到是時候要為自己即將來臨的退休生活計劃。讀者手上持有1個自住物業,4個收租物業,1個工廈單位及2個小商鋪,全是非流動資產。流動資產只有數十萬元的股票及20萬元現金。由於物業收租回報低,投資組合幾乎沒有正數的現金淨流入。投資組合可以說是高度集中於物業資產,低現金流。這與筆者一向主將的「輕資產」、高現金流的操作剛好相反。

無論是「重資產」或「輕資產」都有其優勢,但現金流是必須的。現金流主宰著再投資(re-investment)的回報,再投資的回報有複息的力量,有助流動資產的長期累積及提升整體資產流動性。坊間經常談論的「財務自由」及一般人的退休計劃,關鍵因素都是「被動收入」的多與少,講求的是現金流,再進一步就是「被動收入儲蓄」,這是現金流再投資的層面。有些投資者側重物業資產沒有問題,但不要忽略現金流的重要。要提升物業資產的現金流只有兩個方法,一是直接出售手頭資產套現; 二是利用槓桿或加大槓桿,即加按物業套現。兩者都不做的話,投資組合慢慢因缺乏水份而乾死,空有資產值而缺乏流動性,可參考前文- 「財務狀況「太健康」就是不健康」。

如果你有「豪宅」,又有私銀平台,甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值,用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds),為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。

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