2017年6月24日 星期六

投資心法篇︰「貪心」與「知足」的藝術



在新書《現金流為王》出版後,一直收到不少讀者的問題,比較多的問題是「現在美國已進入加息週期,債券和REITs都是對息口敏感的投資產品,現在才入市是否已經水尾?」、「在進行REITs+Bond投資時應該用多少槓桿?」等問題。

看到這些問題,令我感覺到部份讀者在讀《現金流為王》時都將焦點放在「招式」上,因為大家都希望從書中得到即時的「成效」,急急腳要抓緊時間投資,部份讀者甚至只希望筆者提供一個最佳的投資平台和提供自己的portfolio,讓其可以即時複製一個投資組合出來,然後便大公告成。當然筆者並不會答應。如果投資是這樣簡單,筆者根本用不著花時間和心機,用不同的層次和角度去講解組合設定背後的理念(見「REITs + Bond」資產配置的Rationale),直接將自己的portfolio資訊和各個投資平台資料清楚寫出來,然後在blog定時更新就可以了。然而,投資是一門學問,同時也是一門藝術,「招式」(投資工具)需要配合「心法」,並不是如此簡單。只學「招式」或「照抄」去學投資,還要使用槓桿,風險相當高。

筆者較早前的一篇文章槓桿的意義中提到了一個重要的概念︰「財務自由」概念中最重要的原素並不單單講求今天被動收入的多與少,更重要的是被動收入的可持續性和增長能力。即使你今天的每月被動收入數字達六達數,甚至七位數,如果沒有可持續性和增長能力都是沒有意義的。

為了要使投資組合的現金流具有長時間的可持續性和增長能力,關鍵便是要做好資產配置,如在投資組合中使用槓桿(如筆者的REITs+Bond投資),更需要有收放自如的能力。槓桿的意義一文中提到"Leveraging today is to achieve deleveraging tomorrow"有多少讀者能夠真正明白箇中的含意和implications?在投資使用槓桿前,必先要清楚何謂槓桿和明白槓桿的意義。槓桿是利用不屬於自己本身的資金(如借貸的資金)去作出投資,使總投資額增加,總投資額除以自己本身的資金(Equity)是為槓桿的倍數。由此可見,槓桿是一面放大鏡,放大回報的同時也放大了風險。清楚何謂槓桿後,便要明白槓桿的意義,即為何要槓桿投資?槓桿投資操作簡單而言就是「套取利差」-- 項目回報率和借貸資金成本之差。槓桿投資操作成立的前題是項目回報率必須要大於借貸資金成本,如果利差不存在/具不確定性,根本沒有使用槓桿的理由。因此,在運用槓桿前,必先要確定三件事,1. 利差要有一定的空間;2. 利差要有穩定性和可持續性;3. 資產價格具良好穩定性。如果1-3都能夠同時滿足,則任何時候都應該利用槓桿增加回報率。

然而,要滿足條件1不難,但同時要滿足2和3便並不容易。不要忘記,投資是長途賽,我們投資的目的是長期產生穩定現金流,並不是今天財務自由,明天突然打回原狀,後天又再次回復財務自由,這樣一點意義也沒有。因此,既然條件1-3不容易同時滿足,筆者的結論是槓桿的操作是不能長遠的,槓桿雖能夠使組合的回報增加,但同時會令組合長遠存在不確定性,凡投資組合使用槓桿,都必須要有自我優化(隨時間自動去槓桿和分散投資)的能力,這一點才是整套投資理論的核心關鍵。

「REITs+Bond」投資組合只是「招式」,不是神聖得沒有替代品,最重要的是其背後的理念。不同投資者都會有不同的investment/risk preference,有些投資者可能會以優質高息股/價值股替代REITs,有些會以其他固定收益投資替代債券。

有關加息的問題,筆者曾在加息的邏輯一文討論過。簡單而言,大家要明白利率正常化和進入加息週期的分別;利率上升是短債息上升,還是長債息升?大家應該要留意長短債的息差(Yield Spread),目前Yield Spread正在收窄,目前的長短債息差是十數年來最窄,這正正反映了這是利率正常化的過程而不是真正進入加息週期。若然趨勢持續,市場如出現Inverted Yield Curve的情況(即短債息高於長債息),這反映美國經濟可能開始陷入衰退(Recession)。加息週期的加息目的以控制經濟過熱帶來的通脹升溫,衰退的情況下何來加息的需要?若然經濟轉好,又何懼加息?這就是加息的邏輯,切忌人云亦云,要有自己的獨立思考判斷。

在利率正常化的過程中,利率短期內有機會上升,投資債券要選短期債券,價格波動性較低。債券價格自去年急升,債券的yield spread已經低得可憐,整體回報要求需要不停降低,不自我調整回報要求的話,就是以風險換取高回報,這是市場大家都瘋狂在做的事情,這解釋了為何近期的High Yield Bond都被搶高至如斯田地。

從來,真正最佳、最安全的賺錢時機應該是在市場恐慌時的跌市時間。投資者應該將關注點放在研究如何在風和日麗的時間養兵,同時累積和保存實力,在「恐慌時間」進取。筆者只能說,目前市場不是投資者應該「貪心」的時間。早5-6年前,筆者也非常貪心,現在越來越「知足」,同時等待「貪心時機」的再次來臨。記得當年,市場第一次發ibond, 香港不多人明白債券,機構又不能大手一手買入,絕對是時機。懂得債券的人會以risk-free rate去比較,便知套利空間有多少,這是市場的asymetric information/market ignorance, 可以盡情進取,抽他30幾手,用97%LTV槓盡也訓得著。應該貪心的時間應該使用槓桿,盡情貪心。應該「知足」的時間應該養兵保存實力,採低槓桿/去槓桿策略。

以上講很容易,做很難。試問要定一套完整的投資策略談何容易。如果有初哥以為自己一學懂一些招式便進取,風險相當高。大家謹記。

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2017年6月5日 星期一

博客瀏覽人次突破100萬 兩年回顧



不知不覺本博客已經寫了接近兩年,今天朋友提醒原來本博客的瀏覽人次剛剛突破了100萬,確是值得紀念的一天。回想起筆者的第一篇blog文,原來是在2015年7月24日寫的,重讀自己的第一篇文,本博客開宗明義便很坦白的說了本blog主要只集中分享所謂的「高門檻投資」,因筆者當時看到市場上傳媒只會一味講股樓,因此希望透過本blog與大家分享一下股樓以外的其他投資選擇。

筆者對自己的文筆絕對有自知之明,因此從沒有想過寫blog,更沒有想過有機會出版自己的著作。雖然我沒有太多時間像其他blogger一樣頻繁更新,但各位讀者朋友依然對這個久不久才更新的博客不離不棄,真的令筆者非常感動。不知不覺這個博客已陪伴了我近兩年,在這短短一年多的時間裡,我真的得到了很多,亦認識了許多志同道合的bloggers和朋友,這是無價的。

寫了blog後,發覺自己所得到的絕對不是「金錢」能夠比擬的,分享的過程是整理自己思路的最佳方法。我不介意分享,也不介意別人知道我是如何做生意,如何投資,認識我的朋友都知道我從來沒有秘密。我認為怕人知、怕人抄的生意是不能長久的,這反映你的價值有限,這種生意做不做也罷。生意和投資一樣,講求的是創造價值,目的是「造大個餅」,而不是在同一個餅裡「分餅仔」。我的生意目標一向是將平台造大,平台越大越多合作伙伴,人材越多資源越多,人只有一對手,團隊和合作伙伴才是不停創造價值的核心,今時今日的年代已不再是單打獨鬥的年代,否則只會讓市場將你淘汰。投資也一樣,投資路越多人陪伴一起走就能得到越多正面交流,一個人任你再厲害,知識和資訊是有限的,越多人與你交流,你的知識和資訊便會越多,筆者一直深信這個道理。

最後,多謝大家這兩年的一直支持,我會繼續在有限的時間裡盡可能定期都抽出一些時間與大家分享和交流,只要大家仍然有興趣看我的文章,我一定會繼續寫下去的。多謝大家﹗

2017年6月2日 星期五

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (二)



上一篇文章講解了「現金流資本化」的概念,有讀者問及應該如何去釐定不同資產的Cap rate,在說下一個題目之前筆者先簡單補充一下。其實Cap rate可以理解為一種required rate of return,從財務的角度即是discount rate,用以將未來產生的持續現金流折現為現值,從而得出資產的估值,兩者的概念其實是一樣的。如上一篇文章中,鐘記的一條問題問得到肉︰「新鴻基地產評估落成的投資物業所用的Cap Rate是5.2%,而它的投資物業十分優質,未知該估值是否太保守?還是選擇合適的Cap Rate時,有甚麼因素要考慮?」

不同資產有不同的特性,有些較具流動性,有較好的再融資能力;有些銀碼較大,市場交易較少,但長遠較具升值潛力。因此市場對不同特性的資產有不同的要求回報率(Required Rate of Return),即Cap Rate。資本化概念亦可應用於分析房地產相關的股票,如一些房地產投資/開發商和REITs。

定立資本化率(Cap rate)可以說帶點藝術,定立時需要考慮企業本身的資本成本(Capital cost)、企業的內外部融資成本、資產折舊(導致貶值)、資產產生的現金流的穩定性和增長能力。外部因素則包括加息預期、通貨膨脹等等。

投資一隻房地產股票或REITs,不得不看其使用的Cap Rate,由於資本化率具有很高的敏感度,在估算房產價值時對結果會產生乘數效應。如果一間企業透過調低cap rate去提升資產的估值,從而粉飾業績,大家便要留意。新鴻基地產評估落成的投資物業所用的Cap Rate是5.2%相信也是考慮了上述的因素,由於大部份為已改造的商場物業,增長較尚有改造空間的領展(cap rate 4.8%)低,因此亦較為合理。

有了「現金流資本化」的概念,便能得出「先現金流,後價值,再價格」邏輯的結論,同時亦能對缺乏流動性的資產(特別是一些非主流資產例如商鋪、工廈、倉地等)進行較準確而「有數得計」的估值,而現金流就是一個重要的「標」,資本化率(Cap Rate)是一個對資產進行資本化估值的工具。明白上述後,大家在投資時便不再被資產本身的流動性問題所限,因為只要有現金流的資產,我們便能將現金流資本化從而得出估值。

任何資產都有流動性溢價,特別在投資選擇不多、政府限制多多(如買樓按揭限制、DSD、SSD等)、資產流動性荒的市場下,資產的流動性溢價便越見明顯。這解釋了為何住宅市場上的細價樓呎價會反而比大價樓貴;新樓比二手樓貴,除了較新外,主要其實是因為買新樓有發展商貸款﹔工廈拆售比原則大碼工廈貴上三成,其租金也一樣。以上種種都反映了流動性(當中亦包含了資產的再融資能力)有價,市場需求會考慮資產的流動性溢價而自動調節。

資產的最大價值 = 資本化後的估值 + 流動性溢價(Liquidity Premium)

承接上文的重點 - 「強化資產(Asset Enhancement)-->強化現金流(Yield Enhancement)-->提升資本化估值-->產融結合」,本篇會將「資本化+產融結合」概念進一步強化,將這概念推向極緻便是「證券化」(Securitization)。簡單而言,由於資產的流動性是有價值的,因此要做Asset Enhancement除了實體上將資產的條件優化外,也能從資產的流動性上著手。產融結合利用銀行將資產再融資,將資產的資本增值部份具現化為現金流,從而提升投資資產的流動性。產融結合其實只是初級版,而證券化就是進階版,其將資產的流動性完全釋放,讓本身缺乏流動性的資產的潛在價值完全體現。

資產證券化是以特定資產組合或現金流為支持,發行可交易證券的融資方式,是通過提升資產流動性體現資產最大價值的最有效方式。簡單而言,只要能在一段時間內持續產生穩定現金流的資產,我們就能把它證券化。看通這一點,我們便知道資產的最大upside potential。

證券化源於美國,目前不少國家如新加坡、澳洲已經發展得相當成熟,而香港則顯得非常落後。較為人所熟悉的傳統證券化產品如商業抵押擔保證券(CMBS)、住宅抵押擔保證券(RMBS)和資產擔保證券(ABS),按揭證擔保證券(MBS)等等。以往傳統證券化產品的特徵是以債務進行證券化,而事實上最大的市場其實是將實體資產證券化,大家最為熟悉的產品就是REITs。REITs是一種能幫助資產持有人釋放其資產價值及為REITs投資者提供高流動性房地產投資方式的金融產品,為大眾對動地產投資有興趣的投資者提供更多的投資選擇

筆者早年已醉心研究資產證券化,除了個人投資組合有不少證券化產物(如REITs)外,筆者一直研究如何進行將具有良好現金流、高內在價值(資本化價值)但缺乏流動性的資產進行證券化,如筆者的倉地項目(月現金流110萬,年收>1300萬)、馬來西亞吉隆坡與發展商合作的酒店公寓項目。要證券化資產,必先要有一個上市平台。筆者正在實驗中的方法是以一上市公司發行特殊可換「資產」債券(Convertible Bond),收購上述有現金流但缺乏流動性的資產,同時分拆該資產(將資產分成多個獨立契),並以該資產抵押予債券持有人。Convertible Bond假設為三年期,利率為8%p.a.,債券到期時,投資者可選擇不redeem本金,而可以選擇直接獲得/以大折扣購入上述已拆售的資產,當然換「資產」的誘因是該資產升值。這資產便能成功被證券化。上市公司遇到好的項目,其實也能透過以上的方式將未落成、即將拆售的資產證券化,集資所得專項用於項目的開發。

筆者目前正努力研究執行,如成功,這將會是我個人事業上的一大里程卑,到時再與大家分享。

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2017年5月29日 星期一

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)



筆者一直強調現金流的重要性,其實有多少人真正明白現金流的意義?現金流的重點並不僅僅在於它的多與少,更重要的是它的穩定性及可持續性,在穩定及可持續的基礎上再談增長。對一件資產而言,如果現金流是前傳,那麼資本化(Capitalization)和證券化(Securitization)便是結局「現金流為王」去到最終、最極緻便是資本化和證券化,從而去完美體現一件資產的真正價值,或者應該說去完全發揮一件資產的潛在價值。

現金流(英文稱為”Yield”更能表達其意思)是反映及量度一件實物資產,特別是本身缺乏流動性的資產,例如一般非上市資產和房地產(俗稱「磚頭」)的最佳工具。世界上有不少資產不具備良好的流動性(Liquidity),市場上沒有市價,其原因可能是因為其本身不是大眾所熟悉的資產,又或是因為它本身的金額(Lump-sum)較大,難融資等等的原因,導致該資產在市場上鮮有交易,甚至可能從未發生過交易,因而沒有一個市場「公認」的市價。然而,因缺乏流動性而沒有市價並不代表該資產一文不值,而是大家不知道應如何去定價。要對該類資產定價,必先要對該資產進行估值,在估值的過程中,資產本身所能帶來的潛在現金流收益便起著決定性的作用。

在明白如何利用可持續的現金流去對一件缺乏流動性的資產進行估值前,必需要明白資本化(Capitalization)的概念。簡單而言,每一種資產(如住宅、工廈、商鋪等)都有不同的特性(features),市場對不同資產都有不同的回報率要求(Required Rate of Return),舉例如香港本地市場上商業辦工室和零售商鋪的年回報率要求分別為2.9%和2.5%,我們對這市場要求的回報率稱之為資本化率(Cap Rate)。有了Cap Rate,我們便能將資產目前和將來能產生的現金流收益進行資本化 (Projected Cash Flow / Cap Rate),最後便能得出該資產的估值,亦即是資產價格。

當大家清楚了解將實物資產資本化的過程和原理,大家便明白現金流是體現資產價值的重要「支持因子」(Supporting Factor),當一件資產大家都不熟悉,因缺乏流動性而沒有市場價格時,我們稱之為「市場失效」,我們只能back to the basic,以現金流作為推算資產估值的基礎。這是為何專業投資者都會注重資產(特別是illiquid assets)的現金流,因為我們都明白這是資產價值的基礎,一件資產如果不能在現在或將來產生可持續的supporting cash flow,該資產的價值便沒有支持。先現金流,後價值,再價格

一般大眾投資者的邏輯卻剛好相反︰先價格,後價值,才現金流。他們只著眼於資產價格的升跌,並花大量精力嘗試不停預測該資產將來的價格,「價格上升是貴,要沽售; 價格下跌是便宜,要買進」都是不是一種正確去評估資產價值的概念。這就是富人與大眾散戶在思維上的分別。

有了「資本化現金流」的概念,便明白為何「先現金流,後價值,再價格」的邏輯。要提升資產的價值/價格,便要從現金流入手,這種手法稱之為現金流強化(Yield Enhancement),又或是資產強化(Asset Enhancement)。以投資鋪位為例,要知道鋪位的lump-sum一般較大,資產流動性一般較低,鋪位的價值一般由其租值所支持,而鋪位租金的高低非常視乎租戶是甚麼行業,做甚麼生意和可負擔租金的能力。因此,同樣的鋪位你租給一個文具店和租給一個品牌連鎖店是可以有很大的分別,這也視乎該鋪位的條件和你如何打造這個鋪位去特顯該鋪位的優勢。

假如你自己本身是一個品牌零售商,有吸引人流的能力,你便能將一個人流不多的死鋪帶旺,如果鋪位是自己的,便能成功做到Asset Enhancement。更甚的,如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」,將一條人流不多的街鋪帶旺,將租金(Yield) 提升,便能成功推升鋪位的估值。估值高了,銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本,再投資買入其他資產,然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。


下回再談資產證券化。

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2017年5月26日 星期五

《跟著價值走的12堂課》



止凡兄又出新書了,真為他高興,同時也替大家高興,大家又可以讀到一本好著作了。我喜歡看書,原因是我「八掛」,甚麼也想知,甚麼也想學,我更喜歡學習自己最擅長的範疇以外的知識/專業,自學最好,可以24小時全天候,不用麻煩別人教你,還可因應自己的學習進度重複多看幾遍,將不明白的地方記下,最後才向專業人士討教。求「問題」的「答案」不是最重要,最重要是發掘問題,在自學的過程中,往往會得到意想不到的啟發。讀書自學是一個好方法,能吸收別人多年累積的經驗和精華,付一百幾十,有賺了,我每次買新書讀完後覺得自己又賺了。

自己寫過一次書,知道寫一本書是不容易的,組織脈絡要清淅,要讓讀者容易明白,鋪排得要花心思,這非常考功力,亦反映了作者本身的思路,看書要跟著作者的思路走才能完全吸收到作者想帶出的概念和訊息。複雜的理論要用簡單的文字表達,這亦是我如何去理解一個複雜的方法,一個本身已經複雜的理論,如果還要用複雜的文字去表達,只會令一個複雜的理論變得更複雜。止凡兄的文字絕對有化繁為簡的能力。以下是我為止凡的新作寫的推薦序,祝止凡的新作一紙風行,繼續暢銷,影響更多的人。

《跟著價值走的12堂課》止凡 - 推薦序 by Starman

從止凡的著作中,都不難體會到「授人以漁」的道理。止凡從不推薦「冧把」,也不會告訴你如何配置你的資產,文章中也沒有即食的投資教學,亦沒有艱深的投資理論,但他會利用不同的日常生活的例子和見聞去帶出他的價值投資的理念。讀他的文章需要長年累月的讀,慢慢會培養到一種正面的投資價值觀。投資從來都不是短途賽,今天的成敗不算什麼,如果今天的投資行為不會是你的最後一次,今天是賺是虧重要嗎?

投資是長途賽,眼光應該放遠一點,眼光放遠後,你的投資價值觀亦會開始改變,因為你看見的東西已經不同了,同時你會發現很多以前很執著的東西現在已經不再重要。當你買一支股票不再是為了明天賺價的時候,你眼中已不再是「消息」和「預計明天的市場需求」,而是該公司真真正正的價值和基本面,你會開始為該公司進行估值,去分析該公司的管理層,去讀該公司過往的財務報表,更會去預測該公司的盈利。止凡在書中亦多次提出,投資一支股票理應視為投資屬於自己的公司一樣,書中其中一篇更談到檢閱投資組合有如視察子公司,意思是你要幻想你的投資組合有如一家綜合型企業(Conglomerate),集團旗下有多家不同系的子公司,各有不同的業務。如它們都是你的子公司,你會對公司的營運不瞭如指掌嗎?若對投資組合內的股票的經營和財務情況十問九不知的,便要檢討一下自己的投資方式和態度了。

另有一篇文章談到一位專欄作家,竟然將電能實業(0006)的市值寫少了一個零(1,550億寫成155億),更以該錯的數字為基礎作了一篇分析。這其實已經不是一個「筆誤」的問題,而是作為一個投資者,一個專欄作家,竟然對一間知名上市企業的市值一點概念也沒有。止凡經常引用巴菲特等投資名人的語錄,其中一句是這樣的︰「投資是藝術多於科學。拿巴菲特的師傅的話來說,前面走過一個人,你不用準確知道他的磅數重量或BMI(Body Mass Index),亦能大約說出他是偏肥還是偏瘦,是太高還是適中。為何可以呢?因為你大腦已經有資料。」十分到肉。

止凡的書不是投資教科書,但不時會提及很多很基礎的投資知識,如股數的概念、除淨的概念等,不要小看這些顯淺的概念,很多專業投資者很多時候在作投資決定時也會有所混淆。相信多讀止凡的書絕對能令自己溫故知新,打好扎實的基礎之餘,還能從他的字裡行間得到不少新的啟發。

Starman

2017年5月22日 星期一

現金流為王(二) - 為何現金流重要?



不論是個人理財、投資、資產配置,抑或是營運一間公司,現金流都是最重要的原素。對一個企業而言,不論該公司每年有多豐厚的盈利,年賺純利以十億計,帳面擁有過百億元資產,沒有持續穩健的現金流入,亦即代表沒有良好的資產流動性,當市場系統性風險(Systematic Risk)來臨時,儘管實力強橫的大企業也有可能轉不過來,當資金鏈斷裂,企業便面對破產倒閉的風險。這現象在08年金融海嘯時頻頻發生,世上沒有大到不會倒的大企業,只有穩健的現金流才能令一家企業永遠立於不敗之地。

舉個例,假設一家企業年賺純利過億,但由於帳期越長價格越好,公司的收入95%以上都是應收帳款,帳期都在6-9個月以上,以極大化利潤為目標。為了壓縮採購成本,上游供應商基本上沒有給予長的帳期,公司唯有透過銀行借貸去填補資金缺口,由於資金成本不高,透過借貸等同運用槓桿,公司的ROE (return on equity)非常高,股東們都非常滿意,因為他們只用了極少的資本(Equity)就能賺到這樣豐厚的回報。好景不常,有一天供應商由於水緊,通知縮短帳期,與此同時銀行又突然收水,減少融資金額。即使公司盈利沒有問題,帳面上仍然賺大錢,但由於公司現金流不足,以上的市場變化導致公司的資金鏈即時斷裂,面臨倒閉危機。

以上的故事是真人真事,筆者初出茅廬時正值金融海嘯,親眼看見不少盈利沒問題的巨企倒閉,死因都是資金鏈斷裂,轉不動。盈利不是一切,現金流如血,沒有現金流會令巨人倒下。個人理財/投資跟經營企業一樣,都不能忽略現金流的重要性。看盈利或回報應該從Total Return的角度,Total Return = 資本增值 (Capital Gain) + 現金流入 (Cash Flow)。要留意的是,所謂的資本增值如果不能有效地轉化成現金流,只代表純粹的帳面升值,是未實現的盈利(Unrealized Gain),亦即缺乏資產流動性(Liquidity),盈利一天未「落袋」都是虛無的,只有口袋中的現金流才最實在。

銀行/融資機構的角色便是能將未實現的盈利(Unrealized Gain)以再融資(Refinancing)的方式具現化為現金流,沒有再融資能力的資產就代表資本增值的部份一日不出售就只會一直停留在Unrealized Gain的層面,沒有流動性,一點作用也沒有,只會帶來自欺欺人的財富效應(Wealth Effect),是心理的層面。

正如今天香港的樓市,金管局再次出招限制按揭成數,其實最大影響的是再融資(Refinancing)。金管局的出招是有道理的,在住宅供應不足的情況下,市場的潛在參與者要買樓都是鬥購買力,而今時今日鬥購買力已經不再是講人工的高低,也不是講儲了多少錢。由於香港樓價多年來不知上升多少倍,大部份香港人的購買力其實是透過refinancing 去釋放物業的資本增值部份,使unrealized gain轉化為現金流,現金流成為新資本再投資買入物業資產。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下,擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產,然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業,結果會如何,應該不用我多說。

香港人投資住宅賺過錢的人不計其數,他們甚至他們身邊的人都受到了根本性的影響,在他們眼中投資的邏輯就如上述買樓一樣,「買入資產等升值,加按套現再投資」,時間長了他們便越儲越多「重資產」,但都忽略了現金流的重要性。昨晚收到一位讀者的來郵,手持8個物業總資產達8-9000萬,每月被動現金流竟不足2萬元。這是典型的重資產格局,重磅到動都不能動了。

市場上大部份的投資者/散戶投資股樓,他們大多只追逐不停的資產升值,而忽略了現金流的重要性。在富人/專業投資者的眼中,這種邏輯是剛剛好倒過來,他們注重現金流,不追求爆炸性的資本增值(俗稱"搏升值"),相反,他們會選擇想辦法去提升資產或組合的現金流(俗稱"Yield")去資本化(Capitalize)估值,從而達到資本增值的目的。前者(搏升值)是被動的,後者(現金流)則能主動提升。這是為何普通人只會買樓(期望升值後再買),富人會做好資產配置,注重現金流(Yield)。哪一種更為穩健,留待看官自行判斷。

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2017年5月20日 星期六

讀者給我的新書讀後感


筆者一向很喜歡擁有一個能與來自不同界別的朋友、投資者(包括由投資初哥到資深/專業投資者)和理念相近志同道合的讀者們交流投資和營商心得,而這亦是筆者一直堅持繼續寫博客的原因,儘管近一年公司進入了另一個新的里程碑,業務非常繁重,但只要能抽到時間,筆者一定會定期寫寫文章(必須要關自己在房中進行,否則我那兩個小孩會不停纏著我嚷著要跟我玩,嚴重影響思路=.=),與大家分享自己的投資/營商心得。

寫博客最好玩的地方是讀者們的留言,這是一個非常好的互動過程,對於大家的留言,不論大家理念是否相同,筆者都非常重視,並盡量對每位的留言都用心回覆,因此希望大家有時間能多留言,將你的讀後感寫出來,大家才有機會作出討論,才有機會從不同的角度、層次、思路去思考同一個問題,筆者相信真理會越辯越明,這是一個不可多得的學習過程。有不少讀者反映在博客內留言的讀者水平很高,這點筆者亦非常認同,很高興吸引到一班志同道合的朋友前來交流,每次筆者出文章都會引來一番討論,討論氣氛非常好,因此有不少朋友都說「識睇一定睇埋留言」,哈哈﹗

近日,讀者阿May在徵得本人的同意後將本blog某些文章轉載到babykingdom的理財版推介予其他讀者,引來一番討論,筆者也有去過該版看看,讀者May對筆者以往所寫文章中的理念演繹得相當好,代我回答了不少其他讀者的問題,這證明讀者May讀文章不只是讀「招式」,更重要是讀到當中的心法,明白箇中的投資理念,沒有「心法」的「招式」只是虛招。不同層次的人會看到不同的東西,一般人只會看到招式,甚至只會challenge 招式。沒有內功,只一味抄考回來的招式都只是虛招,退潮時便知誰人沒著泳褲。

有朋友說一開始讀筆者的新書時感覺似是一本工具書,但看畢全書就發現當中包含了「招式+心法+哲學」。筆者很高興讀者讀到了一點點的哲學味道,事實上,工具書本來就不是筆者的目的,之前有另一間出版社找過筆者洽談過出書事宜,但希望筆者寫一些較大路的投資工具(不外乎股樓),這有違筆者的理念,因此最後婉拒了。遇上天窗是我的幸運。

新書在上月底出版後,一直收到很多讀者的來信,更有不少讀者很用心的寫了一篇又一篇的讀後感,看後的確十分感動,真的非常享受閱讀大家的讀後感,每一篇我都會很用心的看,筆者必定會盡量抽時間逐一回覆(之前累積了太多可能漏了)。

《現金流為王》中的內容都是我的投資路心路歷程和一路走來的想法,我自己也看著看自己的想法在人生的不同階段一直轉變,因此這可以說是一本我走到此刻看回頭時,以我今天的思維重新編寫的一本投資札記。

以下是一位讀者寫給筆者的讀後感,與大家分享。

Starman兄你好,論年紀,我比你長,論財富智慧,我們距離相距很遠,我倆的共通點是都是在屯門長大及會考成績不好(小弟只有5分)。

小弟於今年二月初看貴Blog及專欄,主力看 Bond + REITs 部份,原本有很多問題不明白,想登上高速列車的同時,根本不知如何上車。及後知道Starman兄出書,於是立即購買閱讀,因時間及理解能力有限,遲至今天才完成,立即記下我的感覺跟Starman 分享!

書內文字清楚易明,就算理論不完全理解,附以舉例說明即時容易明白得多,真心讚啊!文字行距,色彩都很好,不會令人看到頭昏腦脹。大小比較特別,男仕斜揹袋較細不能袋,需手持携帶較為不便。

文章跟Blog 內文章比較,第二站篇Bond + REITs排序後變得容易理解。對於我這種未涉足Bond 的初學讀者有莫大脾益,更了解自己那裡仍未能掌握。相比Blog內的文章,Starman 兄跟讀者留言對我來說實在艱深,更只能以CD rom方式閱讀,讀而不得其解。

第三站創業篇,真的大開眼界。當時看到這裡一半時,我心裡想:「嘩,以Starman 兄的方法,海航不就是高價買啓得地段,經借貸,買債券之類,再槓桿,然後賺現金流,再把部份錢作建築費用不就成嗎?難怪刻意用天價買地喇,既走資,又賺錢......」怎知再看下去就見海航買美債例子案例,原來真的可以這樣操作啊!我的思維應比之以往有一點進步吧......哈哈!

睡著也能賺錢的概念非常特別,最重要還是計到數,以減少不確定因素,賺取現金流再投入,讓雪球越滾越大。以資本去操作、賺資產不是賺錢等等,我會牢牢記住你的分享然後去實踐。

小弟在一間港島區一大型商場的管理公司(在新城電台提及股價16元的上市公司)任職前線小主管十多年,工作範圍包括交樓、客服,日常管理、保安至清潔。持有資歷架構4級及政府認可導師資格,若Starman 兄公司有需要,可聯絡我看看未來有否效力機會。

P.S.

Starman 兄,本人的第二名孩子剛出生,無論工作,財務都需尋求突破,身邊家人、朋友,對財務自由及未來資產管理並無概念,欲登上高速列車卻誠惶誠恐,身邊缺乏同道人互相扶持及交流,往後時間可以向你請教一下嗎?我已報名7/6 的講座,期待能一見真人風采😃


讀者K

另外,由於上次的新書發佈會報名名額有限(場地最多容納100人),有很多讀者反映未能成功報名,我已答應了天窗將於6月7日舉辦多一場,有興趣的讀者可到以下網址報名。

【Starman現金流投資法暨新書分享會】加場
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