2016年2月22日 星期一

讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康


Hi Starman,

你好!

本人43歳,之前只著重股票投資,以尋求穩定股息回報. 由於不打算要小朋友,投資都為將來退休作打算. 但看過閣下的Blog後發覺債券是一個很好的投資工具及應該加入 portfolio,現正學習瞭解債券選擇及其運作,希望可以由此增加被動收入.

本人入息及資產如下,
- 月入8萬左右,太太月入5萬,每月 saving 約3萬
- 與太太同名自住物業大約10M, 按揭尚欠60萬左右(H+0.65)
- 本人持有現金1M 及股票投資1.3M,每年收取股息約8萬
- 與太太共同持有現金70萬及股票40萬,每年收取股息約2萬
- 太太儲蓄及投資沒有過問,應該50-70萬左右

我沒有任何基金 or 債券基金, 他們之手續費佔投資回報(假如有)比例很高,不化算,已經很久沒有參與這些投資產品.

有感於資產大部分 lock 左系自住物業,現金對投資比例有點兒太保守,認同閣下所講持有現金其實成本很高,導致被動收入相對低. 不過太太對投資是很保守的,我也不想太aggressive 令佢有壓力.

相信本人現時的財務狀況是健康的,但有點兒太健康,可以說是有點兒浪費了. 想請教閣很下假如目標是每月平均有6萬被動收入,以上資產會否太天方夜譚呢? 資產如何分配可以做到穏中求勝?

Starman 回覆:

本讀者個案很簡單,一句講晒,財務狀況「太健康」,「太健康」表示很穩定,穩定是因為沒有負債,同時亦代表資源沒有好好地利用,但這是否代表沒有風險?老一輩的前輩常對筆者說,投資有風險,不投資就沒有風險。在現今世代,這句話是不正確的。在新經濟模式下,每一個人都是投資者,即使你沒有意識去作出「投資」行為,但實際上你也是在投資。具體一點,即使你什麼也不做,每天上班,每月出糧,工資儲起,持有現金,你就是在投資現金資產,在賭銀紙升值(銀紙的購買力上升)。今時今日,各國爭相推行極度寬鬆貨幣政策,印銀紙,貶匯率,負利率,高息環境在可見的將來或難再現,意味著銀紙貶值的機率遠高於升值的機率,因此投資(持有)現金是有風險的,風險就是銀紙貶值,資產升值,購買力下降。未能成功將手上資產有效地轉化為「資本」(Capital) 的話,永遠不可能達到財務自由。筆者對「資本」定義為會產生一連串現金流(a stream of cash flow)的資產。沒有有效資本,被動收入是零,收入來源僅靠打工所得每月工資,打工所得的工資是出賣自己時間的報酬,而時間是有機會成本的,因此建立多元化的被動收入是重要的。收入來源過於單一代表風險集中,相反,擁有多元化的被動收入才能將自己「贖身」,從老鼠籠中走出來,在任何經濟情況下皆立於不敗之地。

返回讀者個案,讀者問題是現金流不足,因此說「太健康」也不對,家庭現金流稱不上充裕,而且集中於夫婦二人每月工資,被動收入僅每年10 萬元股息收入,資產集中於自住物業,自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入,借貸能力高,應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本,要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現,將現金投資有現金流的資產,產生被動收入,優化現金流組合。

讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票),加按套現空間有440萬,流動資產增加至840萬,資產負債表擴大了,800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor),同時乎合私人銀行的入門最低門檻,可投資的渠道及選擇更多,股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value),融資利率更低,全盤投資策略可進一步優化。

讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等,筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性,高按值,具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用,槓桿可提升資產回報率,有槓桿不一定要盡用,但一定要用,資產組合的槓桿若使用得宜,是進可攻退可守的投資策略。

香港是全世界唯一視房地產為賺錢工具的地方,因此香港人無一不熟悉房地產(住宅),也十分熱愛房地產投資,可以說去到一個瘋狂熱愛的程度,盲目投資住宅的不計其數,也就懶得去學習其他投資工具,以致很多香港人有錢但投資知識貧乏(除了買樓)。現今市場,自住的不說,投資的話為何要考慮住宅?一回報低 (有3-4%已不錯),二有辣招,三使費高,四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題,一回報高,二沒有辣招,三使費低,四出租有人代勞,還有五 - REITs 如領展,公司本身有向銀行融資,且它作為大集團融資成本自然不高,當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值,學法子兄話,這是雙重槓桿(Double Gearing)。REITs 的特點是盈利90%派息,收租收入相當穩定,因此投資REITs 容易,只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想,8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%,我們再也不用看其股價了。那麼,為何我們仍要投資住宅物業?

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38 則留言:

  1. Starman兄分享REITS派息是盈利90%
    但從aastock資料,領展派息比率1x%,越秀7x%,匯賢8x%
    跟starman兄說的不同哦~

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    1. 這個我都可以答啦, 這是因為盈利計入物業重估等非現金利潤吖嘛.

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    2. 原來如此,咁我可唔可以話,派息比率低既,代表持有物業升值快?派息比率高既,代表持有物業升值慢?

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    3. 謝謝時兄﹗

      根據《房地產投資信託基金守則》,REITs 每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息,分派予投資者;另須遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限。

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  2. 買入REITs 時銀行又會提供倉值,是甚麼意思?

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    1. Thanks Johnson!

      倉值 = Margin Value,銀行對REITs 等穩健的投資產品會有LTV (Loan-to-value ratio),意思是指銀行會提供一個額度提供低息融資或提現,增加組合的流動性。

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    2. 私人銀行獨有服務?

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  3. 期待starman兄文章已久,這篇「太健康」不錯!除認同太保守策略外,港人只懂投資住宅物業也有同感!

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  4. Starman 兄,有什麼REITS 比較好?

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  5. 8厘的reit 又要高LTV, 也是可遇不可求吧.

    除了2,3隻毫無名氣的REIT, 其他大多都是6-7厘, 領展則有4.5厘.

    不過若計算預期yield, 就有可能接近7-8厘

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    1. 只能夠說是有的,而且標的資產優質,每年派息增長有雙位數。

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    2. Starman指的是非交易所上市REIT?

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    3. 定還是其他交易所上市的REITS ?

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    4. 看來不進PB 真是甚麼也不明白..

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  6. 記憶中 starman 兄 在巴黎既節目中講 REITs 唔做槓桿,但都有高厘回報,用黎做防守得黎又有不錯的收息,實在啟發我不少,謝謝你!

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  7. Starman兄:小弟今日問恆生開私行,對方回复需要1%的一次性開戶資金,還需要一直保持100的流動資產,這是否正確?萬一資產價格下跌或日後提取部分資金去不動產首期那可如何操作?是否這戶口也需要補倉?如恆生匯豐非開私行的最佳選擇,可否告訴小弟還有更佳的開戶行,謝謝victontech@gmail.com

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    1. 不明白「需要1%的一次性開戶資金」是什麼意思?

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    2. 小弟理解的是100萬美元資產,然後需要給銀行1%開戶資金費用,即是1萬美元,日後無任何戶口維護費,小弟問的是恆X優越理財經理,不知道是否有給對方誤導。

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    3. 1%開戶資金費用筆者真是聞所未聞。

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    4. 我今天也問過恒生銀行有關PB 開戶,她説並沒有開戶費,但 total asset 最小要保持1M US,一兩個月問題不提不大,但長時間低過的話便要收取月費,也只是HKD1000/ month

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    5. 所以說PB 說的話信50%都嫌多。
      加上沒有經驗,也沒有相熟banker,walk-in開PB,將大筆資產交託打理,風險甚高。

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    6. Totally agree!
      佢地自己都有hidden agenda, 我地d小市民行入去想攞一個相對靚嘅息口,佢地咪又係想sell佢地d product, 最緊要知自己要d乜,去到一d位唔好咁易比佢地說服到,買錯嘢

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    7. 作者已經移除這則留言。

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    8. Contact 過恆生PB, 開戶應該問題不大,現在銀行審批中。

      在這個空檔,當然把握時間做吓功課,正所謂未諗賺幾多,先考慮可以輸幾多同點輸法

      先說企業債面對兩種最大風險,一是違約,一是利率及價格。初步打算找一些有在香港有相對實力(上市公司),兩到三年期以美元結算直債減低違約及匯率影響機會。致於leverage先唔諗,買完3條直債後再考慮,到時可能treat呢3條 as bond fund (偷Blog主師的). 想請教呢個 操作approach啱唔啱,又或有無諗漏嘢。

      另外,我覺得投資不能只看自己買左d乜嘢而不考慮其他外圍因素。 現正超低息環境應該係金融海嘯前幾十年從來未出現過,某程度上做就左呢幾年資產價格及債券投資回報非常可觀,造成一個例如私樓只升不跌嘅現像。陰謀論啲諗,現在那麼多地方已經實施負利率政策,國際貿易大多用美元結算,只要美國加息,全球資金好大機會擁入美國,咁美國又過一關!假如真的這樣發生,對這些企業債券又有什麼影響呢?

      作為外行人,一個可能好低能嘅問題: 假如我地行入PB, 已經可以攞到二釐左右, 何解上市公司發債要出到7到8釐? 呢樣諗唔明

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    9. 或許二釐是浮動的,散戶借錢資金量小,最多可借幾百,所謂風險有限。企業下下都幾十億,抵押盤數比較難估掛。題外話:小弟今日又去HSBC八下,卓越的姐姐話開私行最少5M USD

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  8. Starman兄:你罐餅是真的嗎? 823,778,Mapletree很有趣,可以引用至我的blog供網友欣賞嗎?

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    1. 是真的,而且很好吃^^
      這是筆者友人("房託投資群組")親手制作的,相信她不介意share的。

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    2. 謝謝,看來我也要做一罐Link仔餅 ^^

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    3. 好的,可以的話也請我吃吧^^
      我也有看你的blog,對823的內容很詳盡。

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  9. 網誌管理員已經移除這則留言。

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  10. "債券、REITs、工廈等,筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」"
    記憶中Starman 兄在巴黎兄既節目中講 REITs 是不槓桿的,但它有高息的好處,還有在債市波動時可以用 REITs 來做 Backup 。有攻有守!此方法實在啟發我不少,謝謝 Starman 兄 !!

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  11. Starman兄你好,本人十分認同你的投資方法,尤其是債券、REITs等配合槓桿與融資的控制。如果可以的話,亦希望你可以多講一點REITs的分析。

    試想想,8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%,我們再也不用看其股價了。

    REITs以往的Yield大家也有目共睹,早幾年在於經濟較好的時間,REITs一般股息兼收。如果加息,你之前的文章亦提過REITs的投資價值依然較優。但如果經濟下調,股價的影響則會較深,但如果做長遠投資我仍然是覺得頗穩健。

    以下是一題概念性的疑問:
    在搜尋債券的同時,我發現如越秀也是有Bonds可以買的,評級也高,YTM也不錯。XS0878083517 01/24/23 Baa3 200,000 95.20 5.34%。
    假設我本身打算投資200000USD去405,現在轉做200000USD買Bonds,槓1倍,p.a. 9.08%,補倉Buffer (100000UDS)買返405,假設股價不變,派8%,avg 8.54%,如目的是尋求穩定8%-10%左右回報,這做法會否更穩健?
    請問越秀作為405的母公司,如果佢有事違約或破產,405係咪都會無埋?所以理論上買Bonds同All in 200000USD 買405,彼此既最壞打算風險係十分接近?(或母公司更穩)

    謝謝!

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