2016年5月27日 星期五

高息股 派息與盈利同步的重要性



隨著通脹,銀紙貶值,香港物業資產在過去數十年的升值以十倍計,當中更有不少業主早已供完自住樓,以筆者所收到的讀者來郵為例,十位讀者平均有四位已大部份或已接近供滿自住樓。供滿的自住樓算是一種消費,是不能產生現金流的資產,在目前銀行水浸的低息環境,按揭利率低至H+1.6%,另有回贈,回贈金額也足夠你付半年以上的利息,而罰息期僅兩年,兩年後轉按再收一次現金回贈,即實際上兩年內只需支付一年多一點的利息,實際作支付的利息金額少得可憐,銀行生意真不易做。因此,加按資金只要投資稍為相對高而確保有穩定收益的資產,已基本上可產生額外的被動收入。加按出來的資金算是流動資產,可以申請私銀平台,有私銀平台的幫助,要投資確保有穩定收益8-10%的資產實在輕而易舉。因此筆者認為加按自住樓之舉是值得的。

但有一點筆者必須要提一提,筆者讀到最近有blogger 分享其通過借私人貸款 (P-Loan),將所得的100萬資金全數投資於高息股,雖然借貸利率不高,但每月償還貸款達85,000,即代表其供款年期相當短,估計只有一年期,存在著很大cashflow mismatching的問題,每月供款8.5萬,供款中相當大部份是本金,而「高息股」則每半年派一次息,如果是自己的收入花預期所得的花紅失預算,會即時陷入財政困難。這種做法相當危險,是財商低,甚至是傻的做法。

借平錢投資本身沒有問題,但借P loan最大的問題是影響做mortgage時計算借貸能力,雖然目前未必是買樓的良佳時機,但往後數年的情況難以估計,故一般都會傾向做較短年期。惟做較短年期的P loan會令每月供款額大增,有cash flow mismatching的問題,勉強來的話風險較高。第三是選擇高息股的問題,市場上有很多看似高息的股票(如內銀、公用股等),但未來派息未必能夠持續,而即使派息可持續,但盈利未能持續也是無意義的,這是為何筆者一向建議追求穩定收益的投資者投資REITs,因REITs會按其盈利不少於90%派息,其他所謂的「高息股」的派息比率與公司盈利沒有掛鉤的必然性,選股時要留意。因此大家要留意不要只著眼於週息率的高低,更重要的是每年穩定的派息的增長,前題是派息與盈利能夠同步,否則派息從價格中派出,其實與賣股套現無異,這與筆者前文解釋「債基」(債券基金)如何每月保證派息的道理一樣。

長線投資「收息股」應該關注的是該股每年的股息增長及可持續性,前題是盈利和派息能同步。無論是股價的增長或是每年股息派發的增長,事實上也是體現該企業價值的一種方式,一種是股價(帳面)體現,另一種是現金流的體現。上市的股票本身其實已經證券化,要套現可以直接賣出股票,不一定「期待」收息去體現現金流,因此長線持有收息股的焦點不是現金流,而是其每年的派息(盈利)增長及其可持續性。以何種方式體現(股價、股息或股份)則視不同投資者本身策略的需要。

總結

投資股票等同投資公司,公司的表現離不開盈利或是將來的盈利。股息、股價只是體現上市公司價值的一種方式,背後如果沒有盈利的支持都是沒有意義的。

投資一支股票,如每年的盈利及股息持續雙位數增長,而股價不斷下跌,假設沒其他因素,應該感到高興還是失落? 對筆者而言,筆者會感到高興,因為自己發現了一支市場錯價的股票,也難得地找到市場有極好的reinvestment opportunity,股息在有可持續盈利支持的情況下,in the long run,價值總會回歸,這就是真正的價值投資想帶出的理念。


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142 則留言:

  1. 謝謝您的分享, 小弟最近看到匯豐派息7% 以上, 實在快忍不住了~ha

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    1. 單純看股息率其實意義不大,富豪產業信託更超過8%,最重要是公司派息的背後是否有盈利的支持,派息及盈利增長是否能夠持續,否則周息率去到20%也沒意思。

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    2. 絕對同意!

      酒店生意差, 富豪產業信託,朗廷 SS 股息只會越派越少。

      還未計 朗廷 SS 財技到期後的影響。

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    3. 很同意,小弟其實都研究好耐酒店信託富豪/朗廷,看了藍冰兄分析,真係睇唔通頭大服東漸增式收息財技到期後會變成點。。。
      而酒店見底未仍是斷估。。。

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    4. 感謝您的建議。。還好我有忍住~~哈~

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  2. 謝謝分享!就正如建設銀行,睇番前幾年派息穏定上升,但今年就減派息,2010年仲要供股。 量力而為好D,不要借盡。

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    1. 同意,凡事要量力而為。借錢投資是套息差,若息差太窄,要考慮將來息差會否進一步收窄,形成息差倒掛。第二,要考慮現金流的問題,如年期太短,每月還本佔比太大,而派息時間又未能吻合,會有資金鏈斷裂的風險。投資者要小心留意。

      投資要立於不敗之地,在於有沒有預留足夠的buffer作最長線的投資。

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  3. 同意。每個人背景、投資策略,都可不同。最重要因應個人能力評估。大前題收息之餘,都需睇埋公司未來的動向、前景、現金流。

    直債+REIT,互相做到槓杆動作,收到的利息,可互補不足。所以有能力者可在高門檻產品上,進入另一層次的投資,使自己風險再降低多些。

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    1. 對﹗從Mark 息兄留言,看得出你的理解很透徹,思路清晰。

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  4. 想問Starman兄點睇中電,中電也是公用股,但佢能做到年年增加股息?

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    1. 中電之前好多年凍息, 反而電能近幾年就年年加

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    2. 不要只看派息率,直接看盈利吧。派息只是其中一種價值的體現,年年增加股息如果沒有盈利支持,也就是說從價派來。相反,如果盈利跟得上,它不派息也不代表它不好,股價上升的話直接賣出部份股份也同樣可獲得現金流。如果盈利每年不斷有增長,不派息,股價也沒有升,那就是價值沒有反映出來。

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  5. 廣告時間 > 跟Link仔買LINK啦:D
    PS > 末期業績公報日期2016-06-08 一蚊落袋冇走鷄

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    1. 哈哈,Link也是筆者看好的股份。

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    2. Link仔,有機會衝去新加坡,有隻 REIT 每年股息升10%,現價計有>8厘,而且其中一項主力物業年年持續100%租用率,而去年到期續租有94%完全續租,平均續租加租率有37%,今年將是豐收期

      賣個關子,貼士係遠在天邊 近在眼前!

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    3. I am a Singaporean investor.. May I know which reit is this?

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    4. 領展過去2次已公佈的派息

      2015/3 $0.9338
      2015/9 $0.9899

      下一次我估有$1.05

      答案係九龍最䌓忙的交通交匯處,知道答案也不要 up 出來,自己心神領匯算

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    5. 請教樓明兄,香港買新加玻股票,卷行的佣金和代收息手續費都蠶食了回報的一部份,這問題有辦法解決嗎?謝指教。

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    6. 證券行的佣金一般都不高,只是匯率稍差,整體來說回報影響不大。

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    7. 明白,搞到我都想入番d樓明兄推介

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    8. 樓明兄,你果隻幾年前買過大量,不過上年逐步出清。
      自己唔係太喜歡佢既high gearing (~40%),亦都唔太喜歡佢既新收購,你點睇?

      如果唔介意high gearing, croesus retail trust 都唔錯

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    9. 香港銀行係咪買唔到SG股票?現階段SGD對HKD叫做比較底,買入黎講有機會食埋匯率或同等價值比幾年前買平左。

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  6. Starman 兄, 剛寫的文章與您這篇文topic也頗相關, 借link 一用 ^^
    http://rmylife1987.blogspot.com/2016/05/3_27.html

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  7. 我見到呢度好多人都有幾百萬至千幾萬身家, 還要來問 Starman 如何增加現金流 @-@
    借錢投資有一定的風險, 要睇你本人能承受幾多 !
    世界動盪, 所以每一個投資都要睇清風險 !
    要靠人幫你投資, 不如自已學識每一個投資工具的利和弊, 學識睇環球經濟變化 !

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    1. Thanks Lisa姐。每人都有不同的專業,也不是每個人都懂得金融/理財。以筆者所見,香港有不少人工作太繁忙,根本沒時間學習非自己專業範疇的知識,可以理解。

      同意投資不能靠人,世上沒有無敵的投資方案。網上有很多資訊,在網上吸收知識,需要有獨立判斷的思考能力,認清大局,才能立於不敗之地。

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    2. Lisa 姐, 同意凡事要靠自己, 畢竟, 身無分文也好, 身家過億也好, 分享和發問也是人生成長中的樂趣, enjoy :)

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    3. 對的。分享的人可能身無分文,發問的人可能億萬身家,但在分享和發問的過程中大家都有得著及樂趣。

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    4. 謝 Starman 提點, 好多人忙於賺錢所以少咗時間理財 :)
      Starman 本人也是一位成功的投資人, 改建工廈和倉房出賣, 已是高過普通買住宅/工廈/商舖收租的人一個 level !
      Starman 也是一位分散投資的人, 所以也是一位值得學習的 blogger :)

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    5. 不過跟風借貸投資債券的人就要小心啦, 最好唔好訓身, 免得將來受損失, 因為有一班人, 手持實金實銀和美股, 在等美債爆煲之時 ! 祥情可以睇 Joe 的網誌:
      http://gogoldjoe.blogspot.hk/

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    6. 謝謝Lisa姐的分享。非常同意,盲目跟風投資確實是投資者不應有的投資態度。投資之前除了要有獨立的思考判斷,更重要的是有最壞情況的打算(worse case scenario),投資不是一天的事,長遠穩健而持續的收益才是成功之道,一本通書的投資方式長遠必敗,精明的投資者要審時度世,認清大局,從而作出相應的投資決定。

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    7. 像現在的市況,債券價格已偏高,筆者近月開始已再找不到吸引而又穩健的去投資。因此筆者近月已沽售了不少債券鎖定利潤,轉移投資更穩健的項目及REITs。世界是ever changing,投資策略也需要靈活多變,希望讀者多加注意。

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    8. 原來遇到一位高人:
      http://100happysouls.blogspot.hk/2016/05/blog-post_43.html

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    9. 哈哈 無錯,百樂兄確實是高人,而且擁有祟高的理想。

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    10. 不敢當, Starman 兄 Lisa 姐, 能與大家交流投資致富心得已很滿足了..

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    11. 百樂先生太客氣了 :)
      能出來鼓勵一班年青人是好事 !

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  8. 謝謝Starman兄的好分享!將自住樓加按,再拿過mil現金來買股收息,對很多小家庭來說,都是不適宜的高風險舉動。

    經濟下行時、或因個股問題而"賺息蝕價",都會削弱當事人的還款能力,不得不防!

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    1. 借錢投資,說白了其實就是套息交易,套息不一定都是高風險的投資行為,相反投資者在進行套息交易時更應以穩健作風為主,套息只是一種方法,重點其實不在於方法本身,而在於投資者本身的認知及判斷力。

      投資本身是否高風險,重點問題不應該是方法本身,而在於資產配置的能力和投資者本身的風險管理意識。沒有風險意識的投資者,即使沒有借貸,他所投資的都可能是高風險,而對於有風險管理意識的投資者,也不代表他們不會借錢投資,只是他們在相同的回報率下(因借錢投資會增加本身回報率及風險),他們會選擇更安全的資產配置。

      因此,風險的高低,關鍵不是方法,也不是大家庭或是小家庭,而是投資者本身的風險管理意識及認知。

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  9. Starman 兄金融出身喺不同啲,我也沒有諗過股息加盈利要一齊增長才是好,我之前只着重股息增長及股價増長,沒有考慮到盈利是否也不斷增長,多謝Statman兄指點。我發覺似乎有不少blog 友著重高股息 如(1270)但股價不斷跌,這樣買入是否正確呢?

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    1. 投資股票等同投資公司,公司的表現離不開盈利或是將來的盈利。股息、股價只是體現上市公司價值的一種方式,背後如果沒有盈利的支持都是沒有意義的。

      投資一支股票,如每年的盈利及股息持續雙位數增長,而股價不斷下跌,假設沒其他因素,應該感到高興還是失落? 對筆者而言,筆者會感到高興,因為自己發現了一支市場錯價的股票,也難得地找到市場有極好的reinvestment opportunity,股息在有可持續盈利支持的情況下,in the long run,價值總會回歸,這就是真正的價值投資概念。

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  10. 有私銀平台的幫助,要投資確保有穩定收益8-10%的資產實在輕而易舉。

    講的是直債嗎?如買債的話,公司安全性也是十分要緊,但一般有8%以上的都大太穩健,但如用自銀平台,YTM有5%左右應該都可以安全保守比孖展到8-10%。只有可以提供多點直債資料以供參考嗎?謝謝!

    johnnyneg@netvigator.com

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    1. 私銀平台提供一個極低息的融資平台,大大增加了投資者的流動性。市場上不少優質的REITs回報都有6-7%,如做一點槓桿,回報8-10%絕對輕而易舉。

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  11. 多謝Starman兄分享!咁買REIT有冇話咩價位入最好?應該點睇?
    睇你之前推薦過越秀(405),但不怕人民幣的匯率風險嗎?是不是買本地的REIT比較好?

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    1. 405所持的資產是優質的,人民幣的匯率風險是有的,但對REITs來說,資產質素及資產/基金的管理人是最重要的,人民幣匯率下跌2%市場已大叫救命了,你認為對405盈利的影響有多大?

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  12. REITs是很好的收息工具,我都很喜歡。

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  13. '長線持有收息股的焦點不是現金流,而是其每年的派息(盈利)增長及其可持續性'

    starman兄很輕鬆便已說出了收息股的重點. 但很多人(有很多blog友在內)買股票單睇股息率,單看現金流,完全莫視公司本身質地和利潤能力.

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    1. 謝謝Joseph兄,可持續的盈利能力或將來的盈利能力是投資任何股票的重點,不論是否「收息股」,股息/股價只是股票價值體現的一種方式。

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  14. 又係我的廣告時間,若然大家想了解為何領展可以由上市至今每次股息都能保持增長,建議大家睇下在下下文「領展的故事1」

    http://lauming70s.blogspot.hk/2015/10/blog-post_12.html?m=1

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    1. 謝謝樓明兄的分享。樓明兄的分析文章實在值得大家一讀再讀。

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  15. 不是每隻 REIT 都能保持增長,2778 過去5一6年股息冇增長

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  16. Starman兄:
    穩健的直債大多只有4/5厘息,8-10%是用了槓桿嗎?可介紹一些穩健又高息的直債嗎?謝謝!
    電郵:
    ppng1996@yahoo.com.hk

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    1. 穩健的直債已經冇4-5釐息(甚至去到6-7年期),現在債價好貴,我個人不打算買債

      7厘嘅直債今天買,有機會有 credit/ default risk,但7-8厘嘅 REIT 則冇機會執粒,因為 REIT code 規定(香港及新加坡),total borrowing 不得> total assets 的45%

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    2. 個人同意這個觀念,REITS雖有價格上落但相對股票穩定。和直債比較,更少了違約風險。兼可對沖通貨澎漲,而債券不能!

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    3. 請問有否香港不同REITS的分析文可以參考?暫時首選405同823,但823升左好多。另外,REITS在加息環境下,是否不利?謝謝

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    4. 確實,今時今日,筆者作為甚具經驗的債券投資者,也認為債券價格已偏高,筆者數月前已開始減持,投資其他更有潛力的項目及REITs。目前手上僅持有短期/即將到期的債券。

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    5. 如上︰私銀平台提供一個極低息的融資平台,大大增加了投資者的流動性。市場上不少優質的REITs回報都有6-7%,如做一點槓桿,回報8-10%絕對輕而易舉。

      匿名朋友,如方便下次請留個名字,方便交流。

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    6. Starman 兄,債券價格已偏高而減持,是因覺得債價會下行,先賺了價位及避一避先?或係因為買入的債劵是非投資級別債,有可能債劵違約風險高了,而不持至到期日?

      想問如果持有的是投資資級別債劵,簡單的直債收3%-4%為目標,期間會一直有留意住公司的變動,持至到期日,不理會債價中間的升跌可行嗎?

      Starman 兄,如8年左右的高投資級別債劵,多會持至到期日?

      多謝請教與分享!

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    7. 買債與買股/REITs的策略和考慮是有分別的。

      債券有別於股票的地方是其保本、每日計息的特質,因此可視為進可攻退可守,當債價升有capital gain出現可考慮財色兼收,價跌時可以持有至到期賺取利息收入。

      首先,買債的目的不是要炒價,而是賺取利息收入,請不要曲解原意。但有一點要留意的是,任何投資的決定,都是取決於機會成本概念。舉個簡單例子,假設你買入債價是100,買入時YTM是10%,現升至115,假設市場上現有同質的債券YTM 9%,你繼續持有舊債的機會成本已不再是9%(100為基礎的9%),而是10.35(115為基礎的9%),這比你買入該債的yield還要高,你應該要選擇換馬。

      所以當你所持的債券價格上升,你繼續持有舊債的機會成本其實是比以前上升了,也就是說,不要只考慮你買入時的YTM,而需要考慮mark to market的YTM,這是你換馬其他資產所考慮的重要因素之一。

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  17. 對也 starman 兄, 羊毛始終出在羊身上, 若然隻羊自己都營養不良, 硬要定期派發羊毛, 也不會持久, 這樣做的農夫, 實用心不良, 投资者應避之側吉..

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    1. Leo兄的比喻十分好。派息若沒有盈利的支持,錢從何來?

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  18. Starman兄,
    想請教:
    我正在申請加按自住物業,應可套現400萬,按息2.15%,還款期20年,無回贈。
    我目的只是想買穩定回報資產,兼有5%穩定息。這5%息應可cover加按的2.15%和原先mortgage 1month hibor+0.65%;即變相加按投資收息能完全cover原按和加按的息。
    請問以下幾種投資項目較可取: 1/ 盈富基金(恒指二萬点樓下入,4厘息,二十年後可能有價差賺; 2/ 直接買企業債,我不是私銀客戶,買大藍籌直債五年期左右息4厘左右,違約風險低,但不能資產增值。
    請教Starman兄我應怎選?謝謝

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    1. YF兄,加按投資的方法是take advantage of 低息環境,但要留意所配置的資產要穩健,確保能產生長遠而穩定的現金流。要計算是可不只是利率部份,留意要計算本金供款部份的現金流,避免cash flow mismatching的問題/風險。
      1. 盈富基金等同投資香港股市,以加按資金投資,個人不建議。
      2. 直債每半年派息一次,如現金流控制得當,投資短期低違約風險的債券也未嘗不可。

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  19. 我喜歡最尾一段及總結,提及股價及股息,還有是價值的體現。

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    1. 有隻 REIT 每年股息升10%,現價計有>8厘,而且其中一項主力物業年年持續100%租用率,而去年到期續租有94%完全續租,平均續租加租率有37%,今年將是豐收期

      Starman 兄,請問是那一隻REIT? 謝。

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    2. 有隻 REIT 每年股息升10%,現價計有>8厘,而且其中一項主力物業年年持續100%租用率,而去年到期續租有94%完全續租,平均續租加租率有37%,今年將是豐收期

      Starman 兄,請問是那一隻REIT? 謝。

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    3. 有隻 REIT 每年股息升10%,現價計有>8厘,而且其中一項主力物業年年持續100%租用率,而去年到期續租有94%完全續租,平均續租加租率有37%,今年將是豐收期

      Starman 兄,請問是那一隻REIT? 謝。

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    4. 又上左有用的一課,多謝分享!

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    5. Yr Fans: 本人其實不介意說哪一隻,不過有些好友可能未入齊貨,筆者在這裡公開恐怕會被揍^^ 大家都是心領神會好了。

      John Wong兄,請多來交流。

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    6. Starman兄,我是新手一名,交流就談不上,只有偷師的份兒,你這遍文章令我想通了我在看其他blog時,産生的疑問。

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    7. John兄︰別這樣說,同有任何問題,歡迎在此提出互相交流。

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  20. 其中一項主力物業年年持續100%租用率,而去年到期續租有94%完全續租,平均續租加租率有37%

    Hello Starman,
    請問呢類資料可以係邊度睇到?我試過search某REITS既資料,都係得佢既財務報告或Property Listing等等
    Thanks!

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    1. 係要逐本逐本 annual reports 搵出來,將所有data 在 excel 表 plot 出來,其實我已透露了答案

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    2. 現價有8厘得3隻,有隻7.9X,但果幾隻唔係大陸野就係酒店,反而九龍最䌓忙的交通交匯處果隻,出租年年100%,但只有5厘。所以唔太估到,但亦十分謝謝你的分享。

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    3. 我也是,符合所有條件的,好像不是繁忙處那間。不知是否已計入槓桿因素?

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    4. 筆者買入時的yield 是高於9%。不計槓桿,按今天的股價,不到8%。該reits可做2倍槓桿,資產質素高,地段已具不敗的價值,而且是我們每日都可看得到摸得到監察得到。

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    5. 是。非PB即使有高槓桿也不應做,融資成本太高。

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    6. 筆者買入時的yield 是高於9%。不計槓桿,按今天的股價,不到8%。該reits可做2倍槓桿,資產質素高,地段已具不敗的價值,而且是我們每日都可看得到摸得到監察得到。

      Starman, 你指的REITS資產在香港嗎?

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    8. 哦...原來係呢間,唔怪得話無得輸。Yield的確係有七厘幾,之前可能會錯意。:D

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    9. RRRRRRRRR
      大家切磋,那隻reits,可以比D hints嗎?

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    10. 谢谢分享。

      講下加息對REITS的影響嗎?理論上加息環境會影響REITS的回報及吸引力。股價亦可能下挫。當然如資產優質,拉長個時間值去睇,BUFFER夠多,跌價再入,長遠計應該樂觀

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    11. 另外,今日開元暴跌12.5%,選REITS真係要好小心

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    12. T兄,你一定搞錯,我講果隻 historical dividend yield 約7.6 - 7.8釐 :P

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    13. 樓兄,我可能又會錯意...我以為嗰隻係7.4% /.\

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    14. T兄, 令人想起當年87001...

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    15. 我心中果隻係得二個大物業果隻,但真係無7%,所以我都唔清楚樓兄講緊邊隻 :P

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    16. R兄,你應該冇搵錯,因為我記到大約 yield %

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    17. 睇黎係得我估唔到 :P 定其實呢隻係港九新界連離島都有果隻 .....

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    18. 樓兄,這隻REIT除了香港物業,也有內地物業吧?

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    19. Starman兄, 有香港物業,又有內地物業,在香港上市嗎?不是40x or 80x吧?
      請賜教!

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    20. Yr兄,小弟也不敢踩場公開。如真想知可做少少功課,google "singapore reit",再跟大家說的criteria找就很容易找到了。

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    21. 原來係咁,配合埋7-8%,九龍最䌓忙的交通交匯處,我應該知係邊隻了,thx

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    22. RR..兄,多謝指交,非常有用hints。

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  21. 不論香港/新加坡上市的reits一年只派兩次息,我自己做法reits+preferred stock(美國上市),來解決cash flow mismatch, 望能做到每月有息收.

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    1. Peter兄,謝謝分享。可分享一下你買的是哪隻reits / preferred stocks?

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    2. 新加坡上市的 reits, 是有一年派息四次的 ... 例如 Frasers Centrepoint Trust, Suntec REIT, Starhill Global REIT ...

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  22. Starman 兄, 請問如果在PB用槓桿, 買reits或直債比較推薦?

    另外, 如買海外reits (eg. Singapore),如何處理匯率風險? 謝謝分享

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    1. REIT @ 某 PB 可以借60%,823可借7成

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    2. 借坡紙買坡紙資產咪可以對衝外匯風險

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    3. 樓明兄,823可借7成係咪即係出30萬可買100萬既823,息口約1.6%,套息用

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    4. 如果可以借7成,理論上最高的持貨量:

      1 /(1-0.7)= 3.333

      $1本金最多可借$2.33,去持有$3.33貨,不過現實中冇人會借到盡,因為如果823股價下跌,你會唔夠錢會被銀行 call margin

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  23. 對於香港每隻 REIT 的財務及租務表現分析,好多 REIT analysts 都冇我咁透徹,不過我唔鐘意講 numbers

    其實 REIT 年報披露極透明,基本上今年年報的披露資料已經可以預視未來2年的派息係升係跌,如果我有時間,我會寫篇文講一講這 techniques ,個人認為,授人以魚不如授人以漁,所以唔好問 numbers

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    1. 先感謝樓兄。我相信大家亦希望在交流中能學習到以漁的方法,否則今天得到一個no.,後天亦不知應增應持還是應放,加上,只有經過自己分析同認同既先會買得大,同時回報才有機會更大。

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    2. 作者已經移除這則留言。

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    3. 樓明兄的分析確實很透徹。各位讀者有時間不妨到樓明兄的blog讀讀其分析,相信必獲益良多。授人以魚不如授人以漁,很同意,這與筆者理念一致。

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    4. 完全同意,知道是暫時的,知識才是永久的。

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  24. 我們好感思世界有如此優質的投資產品「Reits」,以小弟作為舖位投資者及其租客看,實在太吸引,我會繼續增持,增持係「永續」,並沒有「到期日」.

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    1. Ricky, 以你作為資深商鋪授資者都這樣說,實更具說服力。

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    2. 這引發了一個有趣的問題: REIT有上限嗎?

      當REIT變成以萬億計市值的怪物, 會發生什麼事?

      也許是花無百日紅, 也許好像以前的人不相信巴郡會一步一步走向世界(市值, 盈利, whatever)巔峰, 隨著時間過去早晚變成事實。大家有何看法?
      (純粹假設性討論, 對投資無甚裨益的)

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    3. 以778為例,NAV per units > $12,pb ratio 約70%;823 NAV per unit (2015-9)約$51,股價$47;某交通交匯處 REIT PB ratio 約80%。香港 REIT 全部有折讓,起碼已有咁上下 buffer俾你守。至於股息,香港 REIT 約4厘幾至7厘幾,且有10% dividend growth (個別優質 REIT )。不要忘記,股息冇稅、冇差餉、冇地租、冇維修、冇空租、冇佣金,係 pb 仲有得槓5一7成,回報已經好正,邊使咁快諗到夕陽無限

      反之,日本 REIT 平均2.4倍 pb ratio ,3.5厘息,我就唔買;澳洲 REIT pb ratio pb 約一倍,4厘多dd。

      對我而言,只要 occupancy rates 保持穩定、年末平均呎租持續增長、rental uplift (續租加租率)能保持20%以上(平均三年約計),就可以持續加注

      如各位有興趣 REIT ,不如自己 check 下 annual report 睇睇上述數字的 trends 及 patterns,不要斎聽 numbers,自己也要用眼看、用心想、以及自己行去睇下個場

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    4. 其實我已講左如何分析 REIT dividend 走向的方法

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    5. 香港地少人多reit發展離不開收購、内部翻身,但要再擴大規模發展向外地收購資產可能係唯一選擇

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    6. 那我知道是哪一隻了~~謝謝分享, 早已入貨~~借坡紙還坡紙會有profit的利率風險, 但風險是可承受的.

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    7. Johnson,你會唔會怕佢比較高既gearing?
      低於30% gearing果D息差唔多,增長低D,不過風險低D

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    8. 有關該隻REITs,唯一要留意是匯兌風險。私銀提供50%的LTV,筆者建議的策略是50%以本幣(港元或美元)轉坡紙,餘下50%直接借坡紙買入。原因是該REITs雖然以坡紙計價,但旗下主要資產主要是香港資產(港元計價),以負債對沖錯幣風險實際意義成疑。因此,筆者不考慮坡紙升跌對該REITs股價的影響,而只針對買入該REITs時的錯幣交易進行對沖 - 借50%坡紙買入(position A),餘下50%以港元/美元兌換成坡紙(position B)後買入。當坡紙升,position A會虧,但position B會賺;當坡紙下跌,position A會賺,而position B會虧。

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  25. Starman 兄, 你好, 我經常黎睇你文章, 第一次留言, 見你經常都分享投資心得, 想請教你一下有關保險的事 (如果有時間, 希望可出文分享). 我自己出黎做左5年, 開始考慮買保險, 唔想自己係投資路上, 有咩突發事, 所有儲蓄有機會一鋪清, 自己都有做過Research, 發現定期壽險保費最平, 保障最大, 但年年加保費, 又唔知應買幾多保額? 危疾定係醫療? 對於你自己有小朋友係咪又會唔同?

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    1. 對於保險,筆者認為保險最大的功能是買一個保障,即是一種風險轉移,投資的話筆者自信自己投資的回報率絕對比保險公司提供的投資方案高,因此建議買保險就是買保險,切勿買一些投資成份高的保險產品,本末倒置。至於哪種保險較好,則視乎個人需要,對筆者而言,危疾是必須的,因只有危疾醫療的費用才會有機會使自己失去預算。

      如果有人sell你五年翻一倍的投資產品,而你又在考慮的時候,可參考筆者較早前的文章︰
      http://starnman84.blogspot.hk/search/label/%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E6%A7%93%E6%A1%BF%E6%8A%95%E8%B3%87

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  26. 我估不到邊隻,可否email 到 ylt651d@gmail.com

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    1. Instead of 直接拿答案,最起碼要嘗試根據上述的hints尋找一下,過程中你會有所得益。

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  27. 謝謝Starman 的新REIT推介,年報超靚,多謝。今時今日買直債未必訓得著,起碼呢隻REIT訓得著,而且我住佢對面,日日睇住盤生意,明天開始換貨。
    PS,已和你介紹的agent睇星滙,下星期開始洽談細節,thanks!

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    1. 分散投資很重要,債券和REITs的特性不一樣,目前債券價格已高,勉強買入收益率高的債券,要留意債券違約風險,同樣的yield可考慮其他更安全的REITs,雖然REITs不是fixed income,但只要派息有盈利支持,而又可持續增長,是不錯的選擇。

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    2. 實磚同樣要考慮收益率,細碼工廈5%算是吸引。

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    3. 我終於估到了,但在哪裡買?

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    4. 請看以下留言。下次不妨留個名字,方便交流。

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  28. Starman兄, 如果樓按做的時候是H+1.9, 已過罰息期, 現在如找到H+1.6轉按, 其實是否應該為0.3的差距而做轉按? 其實回贈應已夠cover律師費. 轉按時可多借一點的嗎? (以作投資, 反正每月平均也會還一點, 就當多一點資金, 因為樓是自住, 本身已沒有現金流) 我身邊沒有相關經驗的人, 我應向本身的銀行請教還是新的銀行請教呢? 謝謝

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    1. 做每一個決定前,要考慮得與失。轉按的成本如果只是律師費,而轉按的銀行一般可給予的cash rebate一定可完全cover相關成本有餘,另應可同時cover幾個月的利息成本,利率平0.3%,加上可同時加按。筆者想不到有不轉按的理由。

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  29. 我是個投資新手,在這篇文章中學到了收息股的分析重點,多謝Starman 兄的分享!
    同時在這裡留言交流的高人也是個精彩的環節!多謝大家的分享!

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    1. 多謝﹗請繼續支持,有空可多留言一起交流投資心得。

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  30. 謝謝Starman 兄的分享,因為你好多的文章我開始留意REITS. 以前只係睇d 所謂的高息股。

    我都係投資新手,亦唔似呢度d 師兄有樓。
    記得你話開頭係儲蓄皆段,之後係收成。想問下係起初買REITS 作起步合適嗎?會否太慢?


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    1. 會否太慢要看你的機會成本了。如果你有半年達100%的好投資,而風險跟REITs 相約,那REITs就實在是太慢了。筆者認為第一桶金是要累積的,計到數的投資較為可取。

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  31. 謝謝starman, 那些應該如何決定買入該REITs 的時間?股息率要多少為合理?
    月供會否是合適的方法?^^

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  32. 一次過拜讀Starman兄的文章, 財技高超, 又願意分享, 謝謝Starman兄!
    另想請教那PB可做Starman兄文中的直債及融資操作, 資金約1M-2M USD,
    可否指教一下?謝謝! marksix4k@gmail.com

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  33. starman兄你好, 係你最新既文章引導到E篇文章
    見到係一個咁有經歷既投資者講出派息與盈利應同步E點, 真係好開心
    小弟雖冇咩投資經驗, 但一直認為買股票並非買股票, 而係買一間公司, 公司賺唔到錢點有錢分呢
    股票因財技變得複雜, 但點都係因公司而生, 公司表現點都係最重要

    小弟愚見, 見諒見諒

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  34. Starman兄你好,文中提及
    “”這是為何筆者一向建議追求穩定收益的投資者投資REITs,因REITs會按其盈利不少於90%派息“”
    但我睇翻領匯, 2016年點解每股盈利有7.1,但派息就只有2.06?
    真心求教,謝謝。
    Jaden

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