2016年8月30日 星期二

投資新界地


在新經濟模式下,利息水平長期處於低水平,各國央行不斷印鈔,銀紙不再值錢,市場上的資金多的是,大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代,資金存入銀行需要付出成本,大額資金如大型退休基金,他們追求的不是高回報,而是安全且穩健的回報,於是市場上的固定收益資產如債券,甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧,價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇,紛紛追入市,付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後,是否已接近水尾,無從稽考,但如果要使用槓桿投資,切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力,長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險,不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而,香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅,惟越多人投資的地方就越多散戶風險,媒體天天報導,市場資訊越多,市場就越有效率,市場錯價的機會就越少,對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言,實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有,最稀缺的資源就是土地資源,而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者,就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此,筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會,發現潛力極大。在做任何投資前,首先是要對市場有所認識,需要做足功課及市場調研,筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題,發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多,因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力,投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊,但市場會去認真研究的人是極少數,沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功,除非上天將塊肉放入你口中,否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後,大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下,供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別,包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過,筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地),經過近一年的工程,數個月前已全部出租,租金12.5/呎,月收110萬,一年收1300多萬租金,成本計租金回報超過10%。在興建的過程中,倉地的租金水平已急速上升,直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平,升幅驚人,甚至越乎筆者之前的預期,主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態,而情況只會越來越嚴重。

在香港,倉地本已是不足夠,加上新界東北發展計劃即將上馬,以及未來洪水橋和元朗南發展規劃,政府將會大規模收地,令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案,元朗南可發展的183公頃面積,近六成屬「棕地」,包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage),並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展,而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶,主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等,佔地超過110公頃面積,而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途,表示即只是元朗南,未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積,佔目前市場總供應的非常重大比例,還未計算更大規模的新界東北發展計劃,涉及的發展面積達700公頃,其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興,政府提出的收地價錢是天價,新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎,元朗南近公庵路的大量倉地會是何價?業主當然高興,卻苦了本地物流業界的經營者,部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租,已紛紛在市場尋找倉地,惟市場供應已極少,一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是,政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者,要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」,而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說,這是何等的無奈?

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地,亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地,購入後連租也懶得出租,荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此,最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售,對筆者來說正好是一個市場機會,筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅,而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人,更談不上貢獻社會等清高的考慮,但始終對於投機的事情沒太大興趣,經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感,比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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35 則留言:

  1. 有這個能力,又能創造價值,妙極!
    如果無此能力,唯有交給恒地及新地等發展商,為你長期服務。

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    1. 是的,發展商任何時候都願意為大家服務。

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  2. Starman 兄正實現了人棄我取之道理,從投機者的手中奪得土地來用作發展!

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    1. 社會上每人都有不同的角色,都有其存在價值,投機者在市場上的角色就像是潤滑劑/market maker,加速了資產體現其真正的市場價值。

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  3. 高層次。
    在下佩服。本人實在冇胆色或資本去做這些生意。最多揾李生、郭生或四叔幫手。(買其股票).哈哈
    Ironman

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    1. 謝謝﹗股票市場是最有效率的市場,事實上的確是較適合大眾投資者。

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  4. Starman 兄,主動為資產增值,實在比投機操作來得實在而有成功感。小弟對這倉地投資很感興趣,不知starman 兄有否計劃讓我們這些小投資者參與其中?

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    1. 筆者都是在學習的過程中。如閣下遇到任何問題或希望交流,都歡迎電郵交流溝通。

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  5. 謝謝Starman分享,原來新界農地有多種類別,真的不說不知。
    你的niche market理論很有道理,佩服!祝生意蒸蒸日上!

    KS

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    1. 對,新界農地的確有多種類別,上述只是其中主要分類。仔細研究過後會發現不少投資潛力。

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  6. Starman兄的投地十分進取、有策略。祝你繼續發掘新的藍海!在投資上主動出擊,往往比坐喺度日日check股價有效呢。

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    1. 謝謝Cherry。筆者的確是膽大,對於有興趣、有把握的事情會十分進取。坐喺度日日check股價實在有點兒沉悶,不太適合我。

      投資與做生意不同,筆者投資要計要數,清楚計到回報及現金流。做生意,筆者十分進取,即使有99.9%把握,都要有損失大部份本金的心理準備。

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  7. Starman 兄厲害呀。
    瓣數又多,仲要係無乜普通人踏足過既地方!

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    1. 70後兄更利害,生意有很強的穩定現金流入。
      筆者只是膽大,加上有很強的好奇心,喜歡試探不同市場的潛力,過程中希望學到野便好了。

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  8. Starman 兄年青有為,敢於創新。一部開行咗嘅turbo , 就算已財自,又點會停下呢。有心力。
    Ironman

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    1. 謝謝Ironman﹗一部開行咗嘅turbo都會有累的時候,筆者目標是衝多一兩年,然後便收心養性全情投入家庭,公司角色上會慢慢退到後面。人生總要有不同比重投放的時間,我總怕日後兩個囡問起一些問題我是不懂而又不懂如何去尋找答案。

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  9. Starman兄不吝分享, 謝謝!

    不過門檻實在太高, 要一億!

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    1. 門檻相對股票是高的,幾十萬入場都有。但真正高門檻的不是金額,而是知識。

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    2. 對,由爛地變棟樓出黎,中間都好多功夫!

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    3. Redpoza兄,對!很多事看似簡單,中間過程所遇到的困難真是不能盡錄。

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  10. 很欣賞STARMAN兄人棄我取的投資概念, 實比其他人看得更遠, 財商更高. 年輕人時間多其實更應該採取長遠投資而非投機的策略, 眼看年輕人浪費了最大的資產在炒賣上, 所謂慢富而必富, 又有多少人可以在巨利面前坐懷不亂?

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    1. Titus Tang, 謝謝!
      凡長線投資必須要做足功課,過程中必有所得著,當中所得可能比金錢回報天珍貴。

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    2. 不錯, 投資過程中學到的知識實在比賺得的金錢更有價值

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  11. 多謝 Starman的分享。最近有機會看到閣下的blog 及投資心得,非常欣賞及佩服年青時已取得很好的成績及成就。亦往往有自己獨特的見解及分析,有別于一般的乜乜大師,絕對是很值得學習的榜樣。
    若不吝賜教,可否分享一些證券公司資料及建議一些直債投資。萬分感激!

    Email: pshung2005@yahoo.com.hk

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    1. 謝謝Joe!
      證券行資料在輕易在網上找,有關投資心得交流,歡迎電郵予本人溝通。

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    2. 想請教STARMAN兄市面上的證券行質素參差嗎? 比如可供選擇的投資物或融資比率\息率, 可有選擇證券公司的心得嗎?

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  12. Starman兄的投資方法已經跳出一般投資散戶的能力,值得學習

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    1. 筆者也只是一個不停學習的投資者,希望能在每個項目中有所得著,慢慢累積知識和財富。

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  13. 利害利害,有勇有謀有知識!

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  14. 得個睇字...開下眼戒,見識遠在天邊,近在眼前的企業家。

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  15. Starman的眼光和願意分享的心令人佩服! 祝成功!

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