2016年11月29日 星期二

特朗普上場 (一) - 兩極化的世代會改變?



上星期參加了一個朋友的聚會,在場的全部都是投資界非常成功的朋友,大家把酒言歡,雖然天公不造美,當晚下起大雨刮起大風,但能夠在享受美酒佳餚的同時,與一眾志同道合的好朋友摸着酒杯底交流生意經和投資心得,實在是人生一大快事。當晚在場的朋友都來自不同界別,有金融界、會計界、地產界、建築界、護理界等,而且都是老闆級。雖然大家來自不同界別,但都有一個共通點,大家除了自己專業的界別以外同時都是專業投資者,因此大家在討論的時候除了站在自己熟悉的專業界別的立場去討論以外,同時亦會以投資者的身份和角度去分析和討論,分析和比較的回報率(yield)不只是一個市場、一個行業的回報率,而是跨市場和跨行業的互動因素分析和回報率比較,得出的結論自然更全面,更能夠綜觀大局形勢。當晚是一個非常casual的晚宴活動,談天說地,無所不談,但往往最後都離不開投資,這都是大家骨子裏的性格,沒有辦法。這是一個相當不錯的交流,這當然有賴於主人家的「地位」和號召力,感謝主人家的邀請和熱情招待。

晚宴當中,筆者談及到自己的小量物業按揭即將相繼到期,到期的意思是按揭兩年期的罰息期屆滿。對於精明的投資者來說,到期轉按是不用猶豫的指定動作。原因很簡單,目前銀行按揭息率極低,一般按揭利率已低至H + 1.35% ,同時再送1.4%回贈,再加一個mortgage link戶口,幫你加按套現(cash out)增加流動性的同時有幫你慳盡利息。已貸款額500萬元為例,1.4%回贈等於7萬元,已差不多足夠覆蓋首年利息,即相等於兩年的按揭有一年不用繳付利息。另外,如閣下有多餘的備用現金或轉按時cash out的多出現金,存入mortgage link戶口即可抵銷相等於存款金額的按揭利息(存款金額不高於總貸款額的一半)。因此,兩年的按揭期內實際需要繳付的利息極少, 隨着資產價格的上升,加上兩年來的供款本金,轉按時又能同時一次過套現,套現得越多,銀行給你的回贈越高,你的流動性又越高,用於再投資所產生的收益及現金流又越高。能夠做到上述的條件是,閣下必須有物業資產,再加上低息的融資平台。
(做按揭其實很簡單,只需走入分行申請就可,不明白為何有位「人兄」自稱「大戶專家」又要找經駱又要破口大罵銀行客戶經理,真難理解,確實是一個壞榜樣。有時對身邊為自己服務的人好一點,會得到意想不到的收獲。)

談到這裏,大家可能有一個疑問,銀行賺什麼錢? 是的,銀行做按揭業務的目標已不是單純為了帳面的息差盈利。第一,市場資金真的很多,銀行資金沒有出路 ; 第二,由於按揭業務有物業資產作為抵押,銀行除了資金成本的考慮外,更考慮了資本成本(capital cost),有抵押貸款所佔用的資本成本較低,這令到銀行傾向借貸予有資產抵押的人士。金融海嘯後,巴塞爾條款多次收緊對銀行的資本要求,同時金融海嘯後各國不斷量化寬鬆,多次開動印鈔機,資金泛濫,但資金只停留在金融體系內或流向物業資產,使資產價格不斷上升。海嘯後,資金泛濫加上巴塞爾條款對銀行的資本要求更高,使銀行只願意借貸給有物業資產抵押的人士,這班人得到銀行的低息資金支持,更容易累積更多的物業或其他資產,然後再次更容易得到銀行的支持去買入不同的資產。

說到這裏,得出的結論已很明顯,世界已走向兩極化,一個擁有越多資產的人,他就越容易能夠利用資產取得低息融資,充分利用低息環境的優勢,利用購入的資產配合融資增加流動性,再利用流動性購入資產。而銀行或其他專業的融資平台最愛借錢給擁有資產的人。相反,沒有資產的人就永遠較難取得融資,較難利用低息環境的優勢累積資產,而銀紙只能隨時間貶值。在這個世代,資產以不單單是物業,可以是房地產信托基金,可以是債券,可以是股票,總之能夠產生現金流收益又能取得高融資的資產就是最好用於累積財富的資產。

新經濟常態下,息率長期保持偏低,這裏筆者要強調即使美聯儲加息一兩次也並不代表進入加息周期,筆者之前很多篇文章都有提及美國為何一直在其他主要國家央行減息或甚至提倡負利率的情況下仍然堅持出口術說要加息,是因為美聯儲要顧及美元的國際地位和信譽,使得美聯儲在及後的日子需要繼續量化寬鬆、印銀紙的時候更有本錢,因為信譽就是「美元」的核心價值。如果美國跟其他國家一樣即時實行負利率刺激經濟,美國日後再量化寬鬆、印銀紙的效果只會一次比一次減弱,這個道理很簡單。

特朗普上場,政策方向現階段除了他本人無人可以清楚知道,但筆者認為特朗普要搞好經濟,炒耶倫,狂加息不會是一個好方法,這極其量只是特朗普爭取選票及政治本錢的伎倆,從他當選後首編公開的言論便能夠清楚一二。要知道大搞國家基建需要資金,而美國財政懸崖問題尚未解決,因此簡單一個問題,錢從何來?

Starman Facebook Fanpagehttps://www.facebook.com/Starmancapital

53 則留言:

  1. 星Man兄個行細字很有趣XD

    回覆刪除
    回覆
    1. 整大篇文章,就只留意那行細字?XD

      刪除
  2. 首先要知道身為商家的美國總統,究竟有幾多承諾係會兌現?增加關稅也可能是口術,來增加同中國談判的籌碼

    回覆刪除
    回覆
    1. 同意,作為一地產大亨,手上大部份資產為物業,如果大幅加息對他本人會有何影響?當然,市場如果過份解讀他的言論,對筆者等投資者而然是好事。

      刪除
  3. 字咁細反而更加留意。 :) 佢要有專人服侍佢,所以咪搵埋經駱,人地銀行職員幫佢仲要話人唔醒目。

    回覆刪除
    回覆
    1. 對服務自己的人態度好些是應該的。做人厚道一點,包容一點。

      刪除
  4. 好文!
    Starman兄可否分享下一兩個飯局𥚃的take-away?

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝﹗得著不少,但考慮到私隱問題不便公開透露內容。

      刪除
  5. 多謝分享!即是否美國當年QE的其中一個目的,救房地美和房利美已經算成功。QE 引發的副作用,其它國家只有自救多福。

    回覆刪除
    回覆
    1. 其實大家也要自求多福,多為自己和家庭打算。

      刪除
  6. 謝謝分享,好文章! 看來美國加息都步伐都是慢慢來,資產會繼續升。

    但如狂人都能夠勝出美選,世界除了富人窮人兩極化,世事的不合理性都更兩極化,都不能不為未來好更多的的準備。

    回覆刪除
    回覆
    1. 對的,大家都要為未來好好打算,機會往往只留給有準備的人。

      刪除
  7. 似乎人人都發現細字!

    真係好好笑, 仲有分上中下集.

    回覆刪除
    回覆
    1. 只是睇左上集 去睇埋中下集先

      刪除
    2. 目中無人,確是一個很好的反面教材。

      刪除
  8. 完罰息期轉按真係指定動作,無厘由唔賺

    講起銀行貸款,近年都好興稅貸,無抵押之下算係好低息

    回覆刪除
    回覆
    1. 這個指定動作是市場驅使,而在這市場驅使的結果中得出了什麼啟示?解得通,就會知道自己下一步該怎樣做。

      刪除
    2. 富者愈有錢,資金找出路,資產價格上升?

      刪除
    3. 轉按是指定動作,但小弟仲有大半年先過罰息,有啲擔心到時仲有冇咁低息。

      刪除
  9. 無物業做抵押只能做margin loan,有物業的話只要管好現金流就可以上大槓桿,所以物業的資產估值才越來越高。

    回覆刪除
    回覆
    1. 市場上最大眾化的磚頭資產就是住宅物業,以上的優勢因素很容易就已經被市場price in了,如能在niche market尋寶,機會可不少。

      刪除
    2. 因為niche market入場門檻高,所以仲有機會?

      刪除
  10. 現在的通貨膨脹是1.6, 之前不是有說到達2才加息嗎??12月真的會加息嗎?有點疑惑

    回覆刪除
    回覆
    1. Trump希望通過基建振興經濟,經濟增長會引發通脹上升,然後加息控制通脹,按此邏輯,加息永遠滯後經濟增長或通脹,加息何懼之有?

      刪除
  11. 我最近也成功轉按了, 呢D平錢唔借真係有些浪費. 越來越感到現在不努力累積資產, 將來或需要多2,3倍努力才能累積到相同既資產.

    回覆刪除
    回覆
    1. 同意,能花2,3倍努力追到已是十分樂觀了。

      刪除
  12. “信譽就是「美元」的核心價值” ← 對也, 還有她的十一艘航空母艦和四千多枚核彈, hmm, 想深一層, 有點兒像當年日本仔那些軍票的味道耶..

    回覆刪除
    回覆
    1. 百樂兄,日本軍票就是同一概念。「美元」暫時仍是成功的「軍票」。

      刪除
    2. 對,歷史上 多少帝國更替 , currency 至少幾千個已死掉! 死亡率理論值100%😂
      美元為甚麽會例外,又USD 幾十年 購買力,剩1% 不到呢😂 即過 99% 死掉了😂

      刪除
  13. “資金泛濫加上巴塞爾條款對銀行的資本要求更高,使銀行只願意借貸給有物業資產抵押的人士”

    曾聽過一句話: 有錢人的一蚊,和窮人的一蚊,已是不同的概念。但我相信,即使天生没有背景/資産的人,仍是可以透過努力及智慧,去改寫自己的命運的。

    回覆刪除
    回覆
    1. 對﹗只要方向正確的話,一點也不難。

      刪除
  14. 次次睇完都學到野 ,咁有料好心你開班啦。

    回覆刪除
    回覆
    1. 有料真的不敢說,在這裡分享已很不錯。

      刪除
  15. 可以 join 您地飯局就好了!

    回覆刪除
  16. 沒錯,所以全世界的樓價都高企,有了資產就像有了一個充滿現金的夾萬,隨時可提款。如果特朗普發起戰爭,息口更不會升了,不過大家還是謹慎為上。
    謝謝Star兄分享。

    KS

    回覆刪除
    回覆
    1. 真心求賜教,怎樣謹慎呢?

      刪除
    2. 大家如果有留意,十年美債息近月大幅攀升,各位投資者要小心。筆者一直在等待機會來臨。

      刪除
    3. 星兄,講明啲啦!

      刪除
    4. 星兄,有冇聽過債市爆煲呢句說話,會是怎樣及導致甚麼後果呢?我買左成千萬債券(短債多及少量長債),及做了50%槓桿,危險嗎?

      刪除
    5. 債市爆煲的話,筆者必然受惠,因為市場機會重來,但相信發生的機會不高。債券在一個投資資組合內的角色是不可或缺的。至於你的問題,要視乎你買的是什麼債券,Duration多長,都是重要的考慮因素。至於槓桿多少,亦需視乎的的portfolio的實力和流動性,在最壞的情況下的補倉能力。

      刪除
  17. 小弟不太明白十年美債息上升的 implications 。
    債價下跌引致債息升,加息週期引致債價下跌。
    星兄是否估計市場會對加息 over react,而引致債卷 under value,可能出現執平貨機會?

    回覆刪除
    回覆
    1. 這是其中一個可能出現的市場機會。除了債市,應該會有其他高息資產市場會受到牽連,這個市場機會可能更大。

      刪除
  18. Starman兄
    最近才留意你的blog,受你的投資策略啟發
    可否分享一下買直債和PB的資料
    bryan4edu@gmail.com

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝﹗可以的話,下次講留個名字,方便交流。

      刪除
  19. Starman兄

    的確是富者越富,貧者越貧,川普上台恐怕這趨勢會更嚴重,看他任命的財長就知道了
    他的支持者期望注定落空

    另外能否推薦PB與直債等資料供參考,非常感謝。
    我的email:ericgung@gmail.com

    回覆刪除
    回覆
    1. 是的,資本主義走到盡頭,往往會朝向「貧者越貧,富者越富」的方向走。這個是必然的定律。

      刪除
  20. 唔捨得依家個 H + 0.7 mortgage ~

    回覆刪除